건설동향브리핑 887호

• 발행기관: 한국건설산업연구원
• 저자명: 이태희 김우영 화랑 이광표
• 간행물 정보: 『한국건설산업연구원 건설동향브리핑』건설동향브리핑 2022년, 1~13쪽, 전체 13쪽
• 주제분류: 공학 > 건축공학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2022.01.03

국문 초록

‘도심 공공주택 복합사업’(이하 공공복합사업)은 2021년 2·4 대책에서 도입되었으며, 도입 초기부터 일방향식 구역 지정, 과도한 현금청산 대상자 기준, 민간사업 대비 과도한 특례 제공 등에 대한 논란이 컸음. - 공공복합사업은 “주택공급 획기적 확대”를 위해 도입한 핵심 사업 수단이며 3년 한시로 시행됨. - 별도의 법률을 만들기보다는 「공공주택 특별법」 개정을 통해 별도 조항을 신설하고, 빠르고 “공공성” 있는 사업추진을 위해 LH 등 공공주택사업자가 시행하고 통합심의를 도입하며, 토지주 동의를 확보하기 위해 ‘추가 수익’ 보장과 동시에 동의하지 않은 자의 토지는 수용할 수 있도록 했음. - 또한, 사업시행자의 재무적 부담 경감을 위해 ‘현물선납 후 현물보상을 통한 정산’ 방식을 도입하고, 용적률을 상향하며 기부채납을 제한(사업지 면적의 15% 수준)함. - 하지만, 도입 초부터 토지주들의 동의를 얻지 않은 일방향식 구역 지정과 “투기수요 유입 방지”를 위한 목적으로 대책발표일 이후 해당 구역 내 부동산 취득 시 현금청산으로 과도한 사유재산권 침해라는 비판을 강하게 받았음. 이 중 후자는 사업 후보지조차 발표되지 않은 상황 속에서 대책 발표일 이후 부동산을 신규 취득하는 모든 거래에 잠재적으로 적용될 수 있었기에 특히 강한 비판을 받음. - 또한, 당시 여러 규제를 통해 민간 정비사업 추진은 상당히 억제해 놓은 상황 속에서, 공공이 시행하는 사업에만 이례적으로 과도한 인센티브를 제공하는 것에 대한 비판도 컸음. 공공복합사업은 ‘전 정권 사업’으로 인식될 뿐 아니라 민간주도 공급을 강조하는 현 정부 국정 기조와도 맞지 않아 정권교체 후 사업이 표류할 수 있다는 우려도 있었음. 하지만, 8·16 대책에서 기존 논란이 있었던 부분을 보완하고, 민간이 주도하는 ‘민간 도심복합 사업’을 신설하며, 공공사업은 사업성이 부족한 곳 중심으로 추진하는 것으로 정책 방향이 결정됨. - 기존 후보지는 원칙적으로 기존의 공공방식 유지하고, 예정지구 지정 등 신속한 후속 조치를 이행하나, “호응이 낮은 사업장(예 : 동의율 30% 미만)은 공공후보지 철회 후 민간 사업으로의 전환을 적극 지원”하도록 했음. - 현금청산 규정도 개선하여, 후보지 발표 전 매수한 1주택 소유자에게도 특별공급권을 부여토록 함. - 무엇보다도, 과거 사업성이 양호한 곳에 후보지를 대거 지정했던 것에서 선회하여, 향후 신규 공공복합사업은 노후주거지 밀집, 낙후지역 등 민간개발이 어려운 지역에 집중할 계획임을 밝힘. 지난 10월에는 시공사 선정과정에서 토지등소유자로 구성된 주민협의체의 권한을 강화하고, 과거에 구역 내에서 추진하였던 타 사업의 매몰비용 등 초기 사업비를 지원하며, 지구지정과 지구계획 승인을 일원화하는 등의 내용을 담은 공공주택 특별법 일부개정안이 국회에 상정되었음. 법률이 개정되면 갈등 완화와 신속한 사업추진에 상당한 도움이 될 것으로 예상됨. 이러한 정책 방향을 반영하여 12월 7일, 국토부는 현 정부 들어 처음이자 지난 2월 인천 제물포역 일대 인천 제물포역 일대는 인천도시공사(IH)가 시행하는 사업으로, 국토부가 아닌 인천시가 지구를 지정함. 이후 11개월 만에 부산 부암지구를 공공복합사업지구로 지정했음. 지금까지 발표된 76개 후보지 중 9번째 본 지구 지정이자 비수도권 가운데서는 처음으로 지정되었음.