주택담보대출 조기상환 결정요인에 관한 연구

• 영문명: Determinants of Housing Mortgage Prepayment in Korea : an Analysis of a Loan-Level Dataset
• 발행기관: 한국주택학회
• 저자명: 이소영(So-Young Lee) 박승창(Seung-Chang Park) 이창무(Chang-Moo Lee)
• 간행물 정보: 『한국주택학회 학술대회 발표논문집』2018년 정기학술대회 자료집, 27~51쪽, 전체 25쪽
• 주제분류: 경제경영 > 경제학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2018.12.14

국문 초록

본 연구는 개별 주택담보대출 자료를 이용하여 주택담보대출 조기상환 위험에 영향을 주는 요인을 분석하였다. 이를 위해 2013년~2014년에 계약한 보금자리론 자료를 이용하여 콕스 비례위험모형과 지역(시ㆍ군ㆍ구)의 관찰되지 않는 이질성을 효과적으로 처리할 수 있는 공유 프레일티 모형을 추정하였다. 공유 프레일티 모형의 추정결과 지역의 고유한 특성이 조기상환 위험에 영향을 주고 있음을 확인하였다. 한편 주택가격 예상 변화율이 크면 조기상환 위험이 낮고 담보주택가격 변화율이 크면 조기상환 위험이 높게 나타나 내집 마련을 위한 주택금융정책의 일환인 보금자리론이 자본이득을 위한 투자목적의 주택구입에 이용될 수 있음을 엿보았다. 대출유지기간별 조기상환율이 양도소득세 비과세 조건이 충족되는 24개월에 높게 나타나는 현상은 이를 뒷받침한다. 또한 담보주택가격 변화율이 양(+)과 음(-)일 때 모두 그 정도가 클수록 조기상환 위험이 높게 나타나 담보주택의 가치가 낮아졌을 때 그 정도에 따라 전략적 조기상환이 선택 가능한 대안 중 하나인 것으로 보인다. 금리 스프레드가 클수록 조기상환 위험이 높은 것으로 나타나 계약금리와 시장금리의 차이가 클수록 차환의 가능성이 높음을 알 수 있다. 주택담보대출비율(LTV)은 낮을수록 대출액은 클수록 조기상환 위험이 높아지는 것으로 나타났다. 담보제약이 크면 차환에 대한 부담도 높아지는 반면 대출액이 크면 상대적으로 거래비용이 감소하여 차환의 가능성이 높아지는 것으로 해석된다. 상환부담의 정도를 나타내는 총부채상환비율(DTI)은 그 값이 클수록 조기상환 위험이 높아지는 것으로 나타나 대출 이자가 하락하는 시기에 고정금리 상품인 보금자리론을 상환하고 변동금리 상품으로 차환하는 것을 예상할 수 있다. 대출만기는 짧을수록 거치기간은 길수록 조기상환 위험이 커지는 것으로 분석되었다. 차입자의 특성을 살펴보면 차입자의 연령이 높을수록, 소득수준이 높을수록 조기상환 위험이 커지는 것으로 나타나 차입자의 주거이동과 상환능력이 조기상환 위험에 영향을 주는 것으로 판단된다. 또한 차입자의 신용이 불량할수록 조기상환 위험이 낮아지는 것으로 나타나 차입자의 신용등급이 차환에 영향을 주는 요인임을 알 수 있다.

영문 초록

This study empirically investigates housing mortgage prepayment behavior decisions in Korea. Using the loan-level data from 2013 to 2014, a cox proportional hazard model is estimated accounting for unobserved heterogeneity of cities. The results show that there exists significant heterogeneity among cities. Ignoring this heterogeneity results in errors in estimating the prepayment behavior of borrowers. Estimation results show that the higher expected housing price change, the lower hazard rate of prepayment and the higher collateral value change, the higher the hazard rate of prepayment. The sale for capital gains as well as refinance by option value may also cause prepayment. The greater the degree where the collateral value declines, the higher the hazard rate of prepayment. It means that distressed prepayment is an alternative when the collateral value declines. Estimation results also indicate that loan characteristics like LTV, loan amount, maturity period, grace period, and borrower characteristics like borrower’s age, income, credit rating are determinants of prepayment. Especially, low credit serves as a constraint on repayment.

목차

Ⅰ. 서 론

Ⅱ. 선행연구의 고찰

Ⅲ. 실증분석모형 및 자료

Ⅳ. 추정결과

Ⅴ. 결론

키워드

주택담보대출 조기상환 콕스 비례적 위험 모형 공유 프레일티 모형 Mortgage Prepayment Cox Proportional Hazard Model Shared Frailty Model