中国不动产物权的基本结构

• 영문명: Basic Structure of Real Estate in China
• 발행기관: 한국재산법학회
• 저자명: 高富平(Gaofuping)
• 간행물 정보: 『재산법연구』財産法硏究 第26卷 第3號, 463~491쪽, 전체 29쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2010.02.28

국문 초록

모든 국가의 부동산 물권은 토지를 기초로 하여 세워진 바, 중국도 이와 같다고 할 수 있으나 대다수의 국가와 비교하여 보았을 때 중국의 부동산 물권은 단지 소유권에 기초한 것이 아닌 토지 사용권에 기초한 것이다. 그러므로 중국 토지 사용권의 법적 성질과 부동산 관계에 대한 이해가 중국 부동산 물권을 이해하는 관건이라 할 수 있다. 중국의 토지 재산권은 다음의 세 가지로 구분된다. 첫째, 토지 소유권으로서 이것은 다시 국가 소유권과 농민 집단 소유권으로 나뉜다. 둘째, 토지 사용권으로서 이것은 다시 토지 도급 경영권과 건설 용지 사용권으로 분류된다. 셋째, 토지 사용권 기초상에 설정된 용익 물권이다. 그 중 토지 사용권은 자물권의 기능을 부담하는 것으로서, 유통이 불가능한 토지 전환과 유통 가능한 토지의 제도적 도구라 할 수 있다. 상술한 바에 기하여 중국은 건물 소유권과 토지 사용권의 건물 부동산이 결합한 형태의 구조를 취하고 있으나 다른 한편으로는 부동산 일치 원칙을 실행함에 따라 건물과 토지의 권속 일치를 고수하고 있는 동시에 양자의 불일치에 대한 해결 방안도 제시하고 있다. 그러므로 중국 부동산 물권은 중국 사회의 제도 및 시장 경제의 수요를 충분히 고려한 중국 특유의 합리적인 부동산 물권의 체계를 갖추고 있다고 할 것이다.

영문 초록

任何一个国家的不动产物权是以土地为基础而建立起来的，中国也不例外，但与大多数国家相比，中国的不动产物权不是建立在土地所有权基础上的，而是建立在土地使用权基础上的。因此，因此理解中国的土地使用权的法律性质和及其与房屋之间的关系是理解中国不动产物权的关键。 中国地产权分三个层次，第一个层次是土地所有权，分为国家所有权和农民集体所有权；第二层次为土地使用权，分土地承包经营权和建设用地使用权；第三人层次为土地使用权基础上设定的用益物权。其中土地使用权担负着自物权的功能，这是不可流转的土地转化可流转的土地的制度工具。 基于上述特点，中国一律采取房屋所有权＋土地使用权的房地产权结构，但是，中国又实行房地产一致原则，通过地随房走，房随地走，实现房屋与土地权属的一致；与此同时在存在解决二者不一致的解决方案。 中国不动产物权充分考虑中国社会制度基础和市场经济的需要，是一种具有中国特色、合理设计的不动产物权体系。

키워드

土地使用权 房屋所有权 不动 产 物权 Land Use Rights Building Ownership Real Estate Property Rights