中國 建設用地使用權의 出讓에 관한 法的 檢討

• 영문명: Legal Issues on Transfer of Rights of Land used for Construction in China
• 발행기관: 한국재산법학회
• 저자명: 趙東濟(Cho, Dong-Je) 沈 萍(Shen, Ping)
• 간행물 정보: 『재산법연구』財産法硏究 第26卷 第3號, 71~131쪽, 전체 61쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2010.02.28

국문 초록

引 言 中国国有建设用地使用权利用走过了一条无偿无期限无流动到有偿有期限有流动的自我更新之路。2003年开始，国家正式提出运用土地政策参与宏观调控。数年的立法和调控历程中的种种政策，逐步形成了一个土地使用权出让的法律体系。 2007年10月1日实施的《物权法》对建设用地使用权的内容专门分章规定，并把建设用地使用权正式列为用益物权范畴，从而以法的形式明确了土地有偿使用制度改革的成果。同年，国土资源部根据《物权法》对《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》修正为《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，对招拍挂出让国有建设用地的范围、原则、程序和合同签订进行了明确规定。2008年《中华人民共和国城乡规划法》施行，加强了对土地出让合同的管理。 不能忽视的是，除法律外，中国建设用地使用权出让还充斥着大量的政策。据不完全统计，2003年以来，国家发布的仅涉及土地宏观调控政策的文件有60多个，形成了由宏观到微观、由原则到具体操作层面较为完整的政策体系。 但由于目前中国建设用地使用权出让法律制度尚处于创建和不断修正阶段，在立法和实践中仍存在着诸多问题。《物权法》中存在大量的“依照法律规定”等原则性的提法，为今后修改和调整土地管理法律等行政法律留下了余地。无疑，借《物权法》出台契机，逐步修改与该法脱节的法律，建立并完善国有土地使用权出让法律体系，具有重要的意义。由此，从建设用地使用权出让法律问题进行探讨就具备了一定的理论意义和实用价值。 一、建设用地使用权的概念 （一）中国不同时期法律文件中的建设用地使用权 “建设用地”的用语很早就出现在中国的各种法律文件之中。1958年国务院公布的《国家建设征用土地办法》就已经使用了建设用地的概念。此后，在一些法规文件中建设用地的概念一直被沿用。1998年修订后的《中华人民共和国土地管理法》开始使用了建设用地使用权的概念，该法第11条在农民集体所有的土地依法用于非农业建设的场合，使用了建设用地使用权。同时，在该法第五章“建设用地”中，规定了建设单位使用国有土地的国有土地使用权。在当时出台的《城市规划法》、《城市房地产管理法》等法律文件中都体现了相同的用法。这一时期的“建设用地使用权”的概念已经形成，主要用来表述农村集体土地用于非农业建设的场合的土地使用权，和“国有土地使用权”成了并列的法律概念。 （二）《物权法》中的建设用地使用权概念 根据《物权法》第135条的规定，建设用地使用权是指权利人为了利用土地建造建筑物、构筑物及其附属设施而依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的物权。因此，《物权法》颁布后，不仅以建设用地使用权的概念替代了土地使用权的概念，而且建设用地使用权的概念发生了一个有趣的转变：由原本仅用于表述对集体所有土地进行利用的概念变成了仅用于表述对国家所有土地进行利用的概念。这种概念内涵的平移，产生了对集

영문 초록

With the deepening of the reform on land use system, laws and policies for construction land use rights transfer have been made and developed. As China is reforming from planning economy to market economy, the right of use in state-owned construction land develops into a new stage of being paid, time-limited, and circulating. Land policies have been an indispensable part of macro-regulation of economy since 2003. A law and policy system has been set up after several years’ effort on legislation and regulation. Based on the land use reform, "construction land use rights" has gained its legal status, according to Property Law promulgated in 2007. Property Law provides a wider range, as well as the ways, of land-use transfer, compared with Real Estate Management Law. Land Management Law, Urban Real Estate Administration Law, and other administration rules and regulations were the main provisions of land-use transfer before Property Law was issued. Construction land use rights transfer is a state monopoly. Its legal system consists of civil law system, land administration, economic legal system, and various relevant policies. Problems exist, since China is undergoing a stage of constructing and revising law policies of land-use rights transfer. The formulation of principles by Property Law leaves room for revision and adjustment of land management laws. The promulgation of Property Law provides a good chance to revise, establish, and improve the law system of the state-owned construction land-use rights transfer. This thesis explores the legislative defects and the practical problems of the present land-use rights transfer through analyzing the basic theories and present law regulations, and puts forward the ideas of improvement on the law of construction land transfer. This thesis consists of four parts:

키워드

건설용지 국유토지사용권 용익물권 출양계약 토지등기 할당토지 Use of Land in Construction Right to use State-owned Land Usufructuary Right Contract of Assignment Land Registration Allocation Land.