가계약의 법적 성질과 입법론적 검토

• 영문명: The Legal Nature of Pre-contracts and a Discussion on Legislation
• 발행기관: 한국민사법학회
• 저자명: 이제우(Lee, Je-Woo)
• 간행물 정보: 『민사법학』제100호, 619~641쪽, 전체 23쪽
• 주제분류: 사회과학 > 사회과학일반
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2022.09.30

국문 초록

우리나라에서 부동산 거래 시 본계약에 앞서 가계약을 체결하는 경우가 적지 않으며, 가계약과 관련된 분쟁도 자주 발생한다. 그런데도 정작 가계약을 규율하는 규정이 없고, 그나마 존재하는 소수의 판례도 일관적이지 않아 이 분야에서 법적 불확실성이 상당하다. 현재 우리 판례에 의하면 가계약은 그 법적 성질과 효력에 따라 크게 ‘본계약과 실질적으로 차이가 없는 경우’, 정지조건부 계약인 경우, 예약인 경우, 그리고 ‘교섭의 기초로서 수정이 예정된 협의사항인 경우’로 구분된다. 이를 통해 알 수 있듯이 우리나라에서 가계약은 그 자체로서 독립적인 법적 의미를 갖는 계약의 한 유형으로 인정되기보다는, 기존에 존재하는 계약 유형 가운데 하나로 파악되고 있다. 특히 당사자 간 중요 사항에 관한 합의가 존재하는 경우 가계약이 본계약에 의해서 흡수되어 곧바로 본계약으로서 효력을 가질 수 있다. 문제는 우리나라의 부동산 실무를 고려할 때 교섭이 가계약의 체결 및 가계약금의 교부 단계에 이를 정도가 되면 거래의 중요 사항에 관하여 이미 당사자 간 합의가 이루어졌을 가능성이 크다는 데 있다. 그러므로 이러한 접근은 본계약 대신 굳이 가계약을 먼저 체결하는 당사자들의 의사를 심각하게 왜곡하는 결과로 이어진다. 물론 가계약의 법적 성질을 법률행위의 해석으로 파악하는 것이 가능하지만, 이는 사후적으로, 그리고 대부분은 소송을 통해서 이루어지는 것이므로 시장에서의 불확실성을 해소해주지 못한다. 우리나라의 이러한 현실을 고려하면 입법을 통해 가계약에 관한 임의규정을 신설하여 사전에 가계약의 해제로 인한 분쟁의 발생을 최소화하는 것이 필요하다. 그러므로 이 연구에서는 가계약에 관한 기존의 판례와 국내 학설을 비판적으로 검토한 후, 가계약에 독립적인 법적 지위를 부여하고 가계약금 규정을 명문화할 목적으로 구체적인 입법방안을 제시한다.

영문 초록

In Korea, signing a pre-contract before entering into a real estate sales (or lease) contract is not uncommon. However there are no legal norms that regulate pre-contracts, and case law on the matter is conflicting and inconsistent. As a result, there is great confusion as to the legal nature of pre-contracts. Currently, pre-contracts are recognized as one of the following: a form of contract that in substance does not differ from a formal agreement; a conditional contract; a promise of sale; an informal and non-binding agreement, the conditions of which may be subject to change. As such, pre-contracts in Korea do not enjoy independent legal status, and are merely perceived as one of the above forms of contracts. Based on existing case law, pre-contracts are predominantly recognized as formal agreements, given that the parties have agreed on the object of the contract and the price of the object. Such an approach is problematic since in Korea, whenever negotiations reach the stage where the parties enter into a pre-contract and pay a certain amount as deposit, there is, more often than not, agreement at least in terms of the object and its price. This effectively renders the question of a pre-contract’s legal nature moot, since it is probable that pre-contracts will by themselves be recognized as formal agreements. Such a circumstance may lead to a serious distortion of the will of the parties. Although the terms and legal nature of pre-contracts should be decided according to the principles of contract interpretation, such an ex-post measure does little to reduce legal uncertainty. Therefore it is worth considering ex-ante measures, such as amending the Civil Code. The objective of this study is to conduct a critical analysis of the legal doctrine and case law in Korea on pre-contracts, and especially to provide a detailed proposal for introducing new provisions into the Civil Code.

목차

Ⅰ. 머리말

Ⅱ. 가계약의 의의와 법적 성질

Ⅲ. 입법론적 검토

Ⅳ. 맺음말

키워드

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