금융위기 이후 미국의 모기지 지원 프로그램의 시사점

• 영문명: The implications of the Public Mortgage Modification Programs of USA after the Financial Crisis
• 발행기관: 한국건설산업연구원
• 저자명: 허윤경 이승우
• 간행물 정보: 『한국건설산업연구원 연구보고서』연구보고서 2012, 1~82쪽, 전체 81쪽
• 주제분류: 공학 > 건축공학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2012.12.31

국문 초록

제1장 연구의 배경 및 목적 - 본 연구는 극심한 주택시장의 침체를 경험한 미국의 모기지 지원 정책을 분석하여 우리나라의 주택시장을 위한 시사점을 제시코자 함. ㆍ먼저, 금융위기 이후 미국 주택시장의 침체 상황과 최근 동향을 살펴보고 시장 측면의 변화를 확인하고자 함. ㆍ미국의 모기지 지원 정책을 이해하기 위해서는 미국의 주택금융 구조에 대한 이해가 필수적임. ㆍ미국의 주택금융 구조의 이해를 바탕으로 수요자의 재정적인 상황, 지원 계층 요건 등 실질적으로 운영되고 있는 미국의 모기지 지원 프로그램을 소개하고자 함. ㆍ또한, 모기지 지원 프로그램을 운영케 하는 제도적 장치를 파악하여 국내 시장을 위한 시사점을 도출코자 함. - 현재 개별적인 수준에서 논의되고 있는 우리나라 주택시장의 주택 대출 지원에 대한 검토가 미국 시장의 경험을 분석한 본 연구의 결과를 통해 체계적인 형태로 진행되기를 기대함. 제2장 미국 주택시장의 동향 - 미국 주택시장은 금융위기 이후 가격 급락, 공급 급감, 극심한 압류 물량 증가를 경험하였고 2012년 들어서 지표적인 반전을 보이고 있음. ㆍ주택가격이 6년 동안 30% 이상 하락한 가운데 재고 주택 판매량은 35%, 신규 주택 판매량은 75% 감소함. ㆍ주택 허가, 착공, 준공 등이 최근 40년 대비 60% 이상 감소함. 2009년에는 모기지 중 4.58%가 압류를 진행함. - 2012년 들어 주택가격의 4개월 연속 상승과 동반하여 재고 주택 및 신규 주택 판매가 증가세를 보이고 있음. 신규 공급도 증가하고 있으며, 임대료는 상승하고 모기지 금리는 낮아져 주택 구매 유인이 발생하고 있음. ㆍ주택시장 변화에는 다양한 원인이 있겠지만 그 중 하나가 금융위기 이후 미국 정부가 광범위한 모기지 지원 정책을 전개해 온 것임. 제3장 미국 주택금융 구조의 이해 - 미국의 주택금융 구조는 공공 지원에 기반한 2차 유동화 시장의 활성화, 광범위한 공적 지원과 함께 일부 주에서는 모기지에 대해 비소구제도를 채택함에 따라 구조적으로 리스크가 분담되는 형태임. ※ 비소구 부채는 부채를 상환하지 못할 때 금융권이 담보로 한 실물 자산 이외에 대해서는 상환 요구를 할 수 없게 하는 제도임. ㆍ미국의 주택금융 시스템은 2차 유동화 시장의 활성화와 대출자를 보호하기 위한 비소구제도가 서브프라임 모기지 부실 사태와 같은 금융위기를 촉발시켰다는 비판을 받음. ㆍ그러나, 2차 유동화 시장의 활성화는 수요자에게 높은 LTV, 장기 고정금리의 모기지를 안정적으로 공급케 함. ㆍ또한, 리스크 관점에서는 수요자가 감당해야 하는 시간(Time), 초기 투입 비용(Down Payment), 가격 변동성(Price Variability) 리스크를 금융 구조를 통해 금융권과 공공이 분담하는 구조로 해석할 수 있음. - 이러한 미국 주택금융의 리스크 분담 구조는 민간 금융권의 적극적인 모기지 조정 및 지원을 유인케 하여 금융위기 이전에도 지속적으로 존재함. ㆍ금융권은 높은 LTV 비율로 압류를 시행하더라도 채권 회수 비율이 낮고 비소구 부채 주의로 인한 리스크를 안고 있어 모기지 조정을 통한 비소구 대출의 채무 불이행 옵션 실행 방지 및 안정적 장기 상환 유인이 오히려 금융권에 이익이 되는 구조임. - 미국의 주택 금융시장 구조는 수요자의 주거비 지불 능력(Affordability)이 주택시장 및 주택 금융시장 안정에 가장 중요한 요인이 되게 함. ㆍ수요자의 주거비 지불 능력이 낮아지면 생활비 지출에 문제가 발생하면서 가계수지에 큰 영향을 미침. 보다 심각해지면 저가 매물 증가 및 부실 채권 증가로 주택가격 변동성 확대 및 주택 금융시장 불안으로 이어짐. ㆍ반면, 주거비 지불 능력이 높아지면 주거비 부담이 감소하여 주거 안정을 달성할 수 있게 됨. 또한, 신규 주택 구입 확대 및 안정적 모기지 채권 운영도 가능케 됨. 제4장 금융위기 이후 모기지 지원 프로그램 1. 모기지 지원 프로그램의 개념 - 미국의 모기지 지원 프로그램은 수요자의 재정 악화 정도에 따라 일반적으로 3가지 형태로 나눌 수 있음. ㆍ크게는 주택을 지키는 방법과 주택을 처분하는 방법이 있음. 먼저, 주택을 지키지 못하는 경우는 압류 및 퇴거를 방지하고 소유주의 자율적인 판매인 숏세일(Short Sale)을 허용하거나 자발적 압류 형태인 DIL(Deed in Lieu of Foreclosure)을 지원함. ※ 숏세일은 모기지 사후관리 기관과 대출자 간 합의하에 압류 대신 대출자의 자율적 판매를 허용하는 제도임. 모기지 잔액 이하로 주택을 매도함으로써 채권채무 관계를 종결하는 제도로 이용됨. 따라서, 모기지 잔액보다 주택가격이 낮을 때 시행됨. 그러나, 숏세일을 하더라도 모든 모기지가 완전한 비소구를 적용받는 것은 아님. ※ DIL은 친절한 차압(Friendly Foreclosure)이라고도 불리며 권리 양도의 형태임. 통상, 숏세일

영문 초록

This study aimed at drawing the implications for the housing market of Korea through the analysis of the recent mortgage modification programs of U.S. government. This study consists of four parts and the main contents of each part is like followings. Firstly, the current status and trend of U.S. housing market is examined and the recent market changes are identified. The second part is about the structure of U.S. housing finance system, because understanding the housing finance system in advance is very crucial for the understanding of the U.S. mortgage modification programs. Thirdly, the contents and characteristics of currently used programs are introduced. In this part, the privately led HOPE NOW and the public-driven MHA are examined. The last part is about the operational mechanism and the evaluation of the public mortgage modification programs, MHA. The practice and performance of MHA programs such as HARP, HAMP, 2MP, and HAFA are presented. And the MHA is also evaluated from the view of the effectiveness and justification of public policy. Through those procedure, finally, the implications for the Korean housing market are suggested. Those implications are for the three different fields, namely, housing market and finance, public policy, and private financial institution. For the aspect of housing market and finance, it has to be clearly understood that the structure of Korean housing finance system is fundamentally different from that of U.S. In the Korean financial circumstance which the bank doesn't share the risk, there is not many ways to induce the bank to share the risk in the economic recession period. So, to introduce the U.S. programs, the comprehensive and systematic approach is needed from the viewpoint of overall housing market and finance regulations, not the individual adoption. For the aspect of public policy, it is very important that even U.S., generally trying to avoid market intervention, aided mortgage market in the recession through the large scale public support. But, in Korea, the mortgage modification programs have to be proceeded step by step. The financial aid for vulnerable social group should be adopted as soon as possible. And for the stable-income class, the refinancing should be activated. For the private financial institution, considering the situation of Korean banking institution, the incentive system approach cannot be executed properly. And also it is not suitable that the compulsory regulations concerning loan modification are applied to the private bank. But the Korean housing finance market is now also changing quickly, so the bank itself is needed to prepare for changes beforehand. Namely, it can be beneficial in the long term that the bank collects principal and interest on delivery stably with mortgage modification rather than foreclosure and public sale.

목차

요약

제1장 연구의 배경 및 목적

제2장 미국 주택시장 동향

제3장 미국 주택금융 구조의 이해

제4장 금융위기 이후 모기지 지원 프로그램

제5장 공공 모기지 지원 프로그램의 운영 방식과 평가

제6장 시사점

참고문헌

Abstract