재개발ㆍ재건축사업에서 비용부담 문제에 관한 쟁점 연구

• 영문명: The Legal Issue Research about a Expense Allotment Burden on Redevelopment and Reconstruction Undertaking
• 발행기관: 한국부동산법학회
• 저자명: 김남근(Kim Namgeun)
• 간행물 정보: 『부동산법학』부동산법학 제17집, 191~236쪽, 전체 46쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2010.12.30

국문 초록

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후.불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 도시기능을 회복하고 주거환경을 개선하려는 공익적 목적을 달성하고자 하는 공익사업이고 주택재건축사업은 공익사업은 아니지만 추진과정에서 빈발했던 부패.비리문제를 예방하고 조합내부 분쟁을 효율적으로 해소하기 위하여 행정기관이 후견적으로 감독하는 공익적 성격을 띠는 개발사업이다. 하지만, 현실적으로 정부나 지방자치단체가 도로.학교.상.하수도.공원 등 기반시설 확충 비용을 지원하지 않고 있고, 오로지 집값상승으로부터 오는 개발이익에 터잡아 토지등소유자들이 부담하는 비용부담으로 개발사업의 비용을 충당하는 것이어서 조합원으로 참여하는 토지등소유자들의 입장에서는 재개발.재건축 사업으로 자신이 얼마의 비용을 부담하느냐 하는 비용부담의 문제는 사업참여 여부를 결정짓는 가장 중요하고 핵심적인 문제이다. 그 뒤, 사업 추진단계에서도 비용부담이 증가한다면 조합원 입장에서는 이는 처음과 동일성을 달리하는 새로운 재개발.재건축이라 할 것이어서 계속 사업을 추진해야 할지를 결정해야 할 중대한 문제가 된다. 판례에서도 개별 토지등소유자가 부담하는 비용부담의 문제는 재개발.재건축 동의나 조합설립행위의 유.무효를 판단기준이 되고 있고, 사업시행계획이나 관리처분계획도 비용부담의 증가가 현저한 경우 조합원 특별다수의 동의를 얻어야 하고 그러한 동의전에 각 조합원의 비용부담내역을 통지하는 등 절차적 요건을 충족해야 유효한 것으로 보고 있다. 문제는 비용부담 문제에 관한 법원의 판례가 시대상황이나 재개발.재건축사업의 수익성 등에 따라 변화를 거듭하여 판결의 법적안정성이 크게 흔들리고 있다는 점이다. 특히, 재개발.재건축 조합을 행정기관으로 의제하고 재개발.재건축 사업의 추진절차를 행정절차로 보고 있는 판례 법리는 백지동의서가 난무하는 조합설립 동의과정이나 어떻하던지 총회결의절차를 통과하기에만 급급하여 조합원들에게 아무런 관리처분계획 내용의 통지 없이 졸속으로 총회를 거친 후 느닷없이 거액의 부담금이 조합원들에게 부과하는 현행 재개발.재건축 사업추진 방식의 현실과는 상당한 괴리가 있다. 일반인들은 재개발.재건축 조합을 시장.군수.구청장과 같은 행정기관이라고는 상상조차 하지 못한다. 공무수탁이라 하더라도 행정의 전문성을 갖춘 금융감독원과 재개발.재건축조합은 그 전문성과 책임성의 수준이 전혀 다르다. 이러한 현실을 무시하고, 재개발.재건축 조합을 행정기관으로 보고, 조합의 관리처분계획을 공무원의 공무수행행위로 보아 조합설립행위나 관리처분계획에 많은 하자가 있음에도 불구하고, 행정처분의 법적안정성과 중대.명백한 하자만 당연무효로 볼 수 있다는 행정소송의 법리를 기계적으로 적용하여 위법성 판단을 주저한다면 재개발.재건축 관련 판결에 대한 재개발.재건축 주민들의 신뢰는 땅에 떨어지게 될 것이다. 또한, 재개발사업과 재건축사업 사이에는 두 사업을 동일한 법체계와 행정절차에 의하여 감독하려는 정책목적과 달리 본질적으로 다른 많은 차이들이 존재하는 것이 현실인데, 법원이 재건축사업에 관련한 쟁송의 위법성 심사를 함에 있어서도 재개발사업과 동일한 수준의 심사기준과 법리를 적용해야 한다는 것도 현실과 법리의 괴리를 보여주게 하는 점이다. 결국, 재개발.재건축 관련 법원의 판결은 법령의 해석과 적용에 충실해야 한다는 법리적 요구와 현실의 분쟁해결에 타당한 해결책이 되어야 한다는 현실의 요구를 잘 조화시키는 방향으로 발전해야 할 것이다.

영문 초록

Redevelopment is public utilities undertaking that intend to attain public purpose of renewing urban-function and improving resident environment on zones which urban-based facilities are inferior and bad superannuated houses are built up densely. Reconstruction is undertaking of public character which is supervised under the guardianship of administrative organ so that they prevent corruption and irrationality and resolve factional rivalry inside the reconstruction association in the course of enforcement efficiently, even if it is not pulic utilities undertaking. As government and local autonomous entity do not realistically spport the expansion and establishment expenses of such urban-based facilities as road, school, park, water supply facilities, sewerage system, and as development works expenses are appropriated only with the expense allotment burdens of the association members which base on development profit from house price rise, the expense allotment burden size of each member is the most important and core topic which dominate whether they attend the development undertaking or not. In addition, if each expense allotment burden is increased considerably in the drive proceeding steps of the undertakings, it becomes also the serious problem in the position of each association member because so undertakings cannot be identified with initial redevelopment or reconstruction. Moreover, the subject of the expense allotment burden is the standard of judgement on trial by which the consent for redevelopment or reconstruction and the practice of the association establishment is judged whether validity or void. If each burden is increased the undertaking enforcement plan and the administration disposition plan become valid only on accepting a special large majority agreement of the members, and on appropriating the procedure requirements that the members are notified the details of expense allotment burden before decision of the administration disposition plan. It is the point at issue that the judicial precedents with regard to the expense allotment burden are sevral times changed according to the phases of the times and the yield of undertakings. That makes the legal stability of the judicial precedents relating to redevelopment or reconstruction shaken. Particulary, the legal principal which regards redevelopment or reconstruction associations as administrative agency, and deems the undertaking procedures as administrative disposition is estranged from the realities in which the blank sheets of agreement paper infest in the stage of consenting for establishment of redvelopment or reconstruction associations, and a large sum of expense allotment burden is levied the association members unexpectedly after the associates go through the general meetings in rough-and-ready way without the notification to members about the details of the administration disposition plan. The public at large cannot so much as imagine redevelopment or reconstruction association to be same like such administrative body as mayor, county headman, headman of a ward. Though the association is the private legal person entrusted with a public service like the financial competent institutions, the great gab of the expertise level between the association and the institutions exists. If the court hesitates the illegality judgement against defective practices of the associations on the pretext of only the legal principal of the legal stabilities of administrative disposition or that administrative disposition becomes void provided that a defect is serious and obvious, no matter how much defect happen in the proceed of establishing the association or the administration disposition plan, the judicial precedents relating to the redevelopment or reconstruction cannot win public confidence from the residents at that zone. Besides, the essential differences exist between the redevelopment and reconstruction, contrary to the policy intention that supervises

목차

Ⅰ. 들어가며 : 재개발ㆍ재건축사업에서 비용부담문제의 의의

Ⅱ. 재개발ㆍ재건축 동의 또는 조합설립 동의 시 비용부담 문제에 관한 법적 쟁점

Ⅲ. 사업시행계획 또는 관리처분계획 단계에서의 비용부담 문제에 관한 법적 쟁점

Ⅳ. 재개발ㆍ재건축 비용부담 문제에 관한 쟁송방법

Ⅴ. 비용부담 문제에 영향을 미치는 시공사선정과 채무부담행위에 관한 법적쟁점

Ⅵ. 비용부담 문제에 반대하는 토지등소유자의 청산에 관한 법적 쟁점

Ⅶ. 맺음말 : 재개발ㆍ재건축 사업의 구체적실태와 재개발ㆍ재건축의 법리를 조화시켜야.

【참고문헌】

【국문초록】

【abstract】

키워드

재개발 재건축 비용부담 조합설립 관리처분계획 Redevelopment Reconstruction the Expense Allotment Burden the Establishment of the Redevelopment or Reconstruction Association the Administrative Disposition Plan