상업용 오피스 시장에서의 임차인 업종에 따른 시장 세분화에 관한 실증분석

• 영문명: Empirical Analysis of Market Segmentation on the Commercial Office Property Market; Centered in Seoul Metropolitan City
• 발행기관: 한국부동산학회
• 저자명: 정원구(Chung, Won Goo) 이호병(Lee, Ho Byung)
• 간행물 정보: 『부동산학보』不動産學報 第77輯, 83~94쪽, 전체 12쪽
• 주제분류: 경제경영 > 경제학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2019.05.30

국문 초록

최근 심화하는 상업용 오피스 시장의 임대차 경쟁이 심화됨에 따라 본 연구는 서울 소재 상업용 오피스 자산의 임차 계약 사례를 바탕으로 임차인의 업종 중심의 특성 변수를 도출한 후 분석하여 임차인의 세분 시장을 확인하고 그 특징을 파악하여 오피스 임대차 마케팅 전략 수립을 위한 근간을 제시하고자 하였다. 연구방법은 의사결정나무를 사용하여 임차인을 분류하였으며, 분류된 세분시장간 차이의 계량적 의미에 대해서 고찰하였다. 의사결정나무를 통해서는 다섯 개 그룹으로 분류되었다. 제일 높은 임차비용을 부담하는 그룹은 외국계 다국적 기업의 정보통신, 금융, 법률관련 업종 이며, 제일 낮은 임차비용을 부담하는 그룹은 국내의 전문서비스 기업 중심 임차인이 포함된 업종이었다. 분산분석 후 사후검정 결과, 임차비용 부담 순으로 첫 번째 그룹은 세 번째, 네 번째, 다섯 번째 그룹과 평균의 차이가 통계적으로 유의한 것으로 분석되었으며, 두 번째 그룹은, 다섯 번째 그룹과 통계적으로 차이가 유의하였다. 본연구의 의의는 기관 투자자의 투자용 서울 소재 오피스 시장을 실제 임대료를 부담하는 주체인 임차인 중심의 세분 시장을 확인하였으며, 임대차 마케팅 전략, 상품의 계획 수립시 세분 시장 분석의 중요성을 제시하였다는 점에 있다.

영문 초록

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to analyze the market segmentation of Seoul Office market invested by institutional investor, and also the study is to compare each sub-market. (2) RESEARCH METHOD For this study, a tree method is applied for market segmentation with 433 leasing agreements of Seoul office market invested by institutional investor. The ANOVA and post-hoc analysis are conducted to quantify the differences among the classified tenant groups. (3) RESEARCH FINDINGS The finding of this study is to identify the subdivision market from the perspective of the tenant who pays rent to the Seoul office market for institutional investors and to suggest the importance of lean marketing strategy 2. RESULTS As a result of the study, decision trees were classified into five group. The group that bears the highest leasing costs is the telecommunication, finance and law of multinational corporations in foreign countries. the lowest group includes domestic professional services enterprise tenants. As a result of ANOVA and its post-hoc analysis, the first group statistically has difference in average with the third, fourth and fifth groups.

목차

Ⅰ. 서 론

1. 연구배경 및 목적

2. 연구범위 및 방법

Ⅱ. 이론적 고찰

1. 상업용 오피스 시장의 의의

2. 부동산 마케팅과 시장 세분화의 의의

3. 의사결정나무

4. 선행연구 검토

Ⅲ. 실증분석

1. 연구모형

2. 분석 자료 및 변수의 구성

Ⅳ. 시장세분화

1. 의사결정나무 분석

2 .분산 분석 및 사후 검정

Ⅴ. 결 론

1. 연구결과의 요약 및 시사점

2. 연구의 한계 및 향후 연구방향

키워드

임대차 계약 고객 세분화 임대차 마케팅 오피스 시장 의사결정나무기법 Leasing Agreement Market Segmentation Leasing Marketing Office Leasing Market Decision Tree