서울시 간접투자대상 오피스빌딩의 실질임대료 및 Cap. rate 비교연구

• 영문명: Comparative Study on the Seoul Regional Office Effective Rents and Cap. Rate
• 발행기관: 한국부동산학회
• 저자명: 우철민(Woo, Chul Min) 정인호(Jung, In Ho) 심교언(Shim, Gyo Eon)
• 간행물 정보: 『부동산학보』不動産學報 第62輯, 92~105쪽, 전체 14쪽
• 주제분류: 경제경영 > 경제학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2015.08.31

국문 초록

본 연구는 외환위기 이후 외국인들뿐만 아니라 국내의 연기금과 보험사 등 많은 투자자들이 대체 투자 대상으로 삼고 있는 오피스 빌딩의 시장현황을 분석하는데 목적이 있다. 이를 위하여 오피스시장을 공간시장(Space Market)과 자산시장(Asset Market)으로 분류하여 이와 관련된 자료들을 분석하였다. 먼저 공간시장에서는 간접투자시장 오피스의 규모와 향후 공급될 예정인 오피스를 파악하였으며, 이전의 연구에서 제시하지 못하였던 실질임대료(Effective Rent) 변화를 분석하였다. 특히, 공실률이 높아지면서 표면임대료(Face Rent)와 실질임대료(Effective Rent)의 차이가 커지고 있음을 실제 오피스 사례를 바탕으로 분석하여 시사점을 제시하였다. 자산시장에서는 오피스 수익률을 나타내는 지표인 Cap Rate을 권역별, 간접투자방법 별로 분석하였다. 분석결과 외환위기 이후 Cap Rate이 낮아지는 모습을 보였으며, 금융위기 이후 잠시 상승하다가 현재는 정체되어 있는 것으로 나타났다. 이상과 같이 다양한 시각을 통하여 금융위기 이후 변화된 오피스 시장에 대한 특성을 분석하였으며, 간접투자를 위한 시사점을 제시하였다.

영문 초록

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The present study aims to analyse the current market conditions of office buildings drawing attention as alternative investment targets from many investors such as domestic pension and funds and insurance companies as well as foreigners since the global financial crisis. (2) RESEARCH METHOD In this context, this study analyses the data relevant to both office space market and asset market. To begin with, the scale of indirect investments in office in the space market and the office buildings to be supplied in the future are investigated. Notably, the present study analyses the variation in effective rents which has never been reported by previous studies. In particular, the present analysis of the real cases of office space implicates a growing gap between face and effective rents due to increasing vacancy rates. (3) RESEARCH FINDINGS In terms of the asset market, this study analyses the cap rate, an indicator showing the return on investment in office buildings, in light of regions and indirect investment methods. In short, following the fall after the foreign exchange crisis and the temporary rise after the global financial crisis, the cap rate has stagnated at present. Nonetheless, the preference for risk-free assets coupled with the competition among REITs AMCs is likely to bring up the prices in the future, while reducing the return on investment. 2. RESULTS As abovementioned, this study analyses the varied office market since the global financial crisis from diversified perspectives and presents some implications for indirect investments.

목차

Ⅰ. 서론

1. 연구의 배경

2. 연구의 방법

3. 선행연구

Ⅱ. 분석을 위한 전제

1. 오피스 권역 정의

2. 분석 자료의 특성

Ⅲ. 오피스 공간시장 특성

1. 오피스 시장규모

2. 오피스 시장 실질임대료 분석

Ⅳ. 오피스 자산시장 특성

1. 오피스 간접투자 현황

2. 간접투자 오피스의 자본환원률

Ⅴ. 결 론

<참고문헌>

키워드

오피스 간접투자 표면임대료 실질임대료 자본환원률 수익률 Office Indirect Investment Face Rent Effective Rent Cap Rate Return