구분소유권의 성립과 존속에서 독립성 판단기준의 재검토

• 영문명: Review of the Criteria for Judgment of Independence in the Establishment and Existence of Divided Ownership
• 발행기관: 한국집합건물법학회
• 저자명: 이병윤(Byung-Youn Lee) 정병호(Byoung-Ho Jung)
• 간행물 정보: 『집합건물법학』제51집, 193~236쪽, 전체 44쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2024.08.31

국문 초록

20세기 들어 우리 사회가 급격히 도시화되면서 특히 상업건축에서 거래 효율과 고객 편의성에 중점을 둔 다양한 용도와 형태의 상업용 집합건물이 많이 축조되고 있다. 특히 2003년부터 「집합건물법」은 구조상 구분, 즉 경계벽이 없는 구분점포도 일정한 요건을 갖추면 구분소유권을 인정하고 있다. 구분건물의 구분소유권 성립에는 구조상·이용상 독립성이 요구된다. 현대의 상업용 집합건물들은 사회·경제적 다양화, 수익의 극대화와 함께 첨단 스마트빌딩으로 급속히 진화·발전하면서 건물 구조가 물리적·공간적·설비적으로 더욱 복잡하고 다변화하여, 그 사용과 상업적 거래에서 구분건물로서의 독립성 존속과 구별에 혼란을 가중시키고 있다. 이때, 구분소유권의 물권변동에 관한 민사분쟁에서 구분건물로서의 특정성과 독립성 존속 여부 판단에 어려운 문제가 제기된다. 법원의 판례를 보면 구분건물 중 특히 구분점포의 분양계약, 경매절차에서 구분소유권에 관한 다툼과 구분점포 위의 근저당권 또는 유치권의 효력 등에 관한 다툼, 그리고 리모델링공사 후의 구분소유권 성립을 둘러싼 분쟁이 많다. 이에 본고에서는 특히 상업용 집합건물의 구분소유권 성립과 존속에서 독립성에 대한 기존의 학설과 판례를 살펴보고, 독립성의 판단 요소를 검토하여 다음과 같은 결론에 이르렀다. 구분소유권의 성립요건 및 성립시기에 대한 대법원 2013.1.17. 전원합의체 판결(다수의견)의 판시는 현대 상업용 집합건물의 다면적 진화 및 사용자 욕구를 반영하지 못하고 있으므로, ①주거·숙박 용도의 구분건물을 제외하고는, 구조상 독립성에서 굳이 물리적 요소로서 가시적 장벽을 요구할 필요가 없고, ② 이용상 독립성에서 독점적 사용권과 배타적 지배권을 확보하기 위한 공간적 요소는 더욱 명확하게 요구되어야 하나, 안락한 편의기능과 첨단 안전장치를 전용으로 구비할 것을 요구하는 설비적 요소는 제외하고, ③ 이와 달리 구분행위의 외부 표시로서 공시적 요소인 건축물대장등록이나 구분등기는 구분소유권의 확정적 성립요건으로 완성됨을 명시하여 객관화시켜야 할 것이다. 더불어 이 글에서는 현대 상업건축의 다면적 진화를 반영하여 상업용 집합건물의 물권에 관한 거래에 투명성을 확보함으로써 구분소유권에서 분쟁을 줄일 수 있는 방향을 명확히 모색해보고자 하였다.

영문 초록

Since the 20th century, our society has rapidly urbanized, leading to the construction of various types of commercial aggregate buildings that emphasize transaction efficiency and customer convenience, especially in commercial architecture. Since 2003, the Condominium Act has recognized divided ownership for divisional stores without boundary walls, provided certain conditions are met. The establishment of divided ownership for divisional buildings requires structural and usable independence. As modern commercial aggregate buildings evolve rapidly into advanced smart buildings, driven by social and economic diversification and the maximization of profits, the physical, spatial, and facility-related complexity of these structures increases. This evolution complicates the existence and distinction of independence in their use and commercial transactions, thereby exacerbating confusion regarding the existence of their independent status. Consequently, complex issues arise in civil disputes concerning changes in real property rights related to the specificity and independence of divisional buildings. Court precedents reveal frequent disputes over divided ownership in sales contracts and auction procedures of divisional stores, the effectiveness of mortgage or lien rights on divisional stores, and disputes surrounding the establishment of divided ownership after remodeling. This paper examines existing theories and precedents regarding the independence of divided ownership in the establishment and existence of commercial aggregate buildings. After reviewing the factors for determining independence, the following conclusions were drawn: The Supreme Court's en banc decision (majority opinion) on January 17, 2013, regarding the requirements and timing of the establishment of divided ownership does not adequately reflect the multifaceted evolution of modern commercial aggregate buildings and user demands. Therefore, ① apart from divisional buildings for residential or lodging purposes, it is unnecessary to require a visible physical barrier as a structural independence; ② while the spatial elements ensuring exclusive use and dominion should be more explicitly required for usable independence, facility-related elements demanding exclusive comfort features and advanced safety devices should be excluded; ③ conversely, public elements such as the registration of building ledgers or devided registration should be clearly specified as definitive requirements for the establishment of devided ownership, thereby objectifying the process. Moreover, this study seeks to explore clear directions to reduce disputes in devided ownership by ensuring transparency in transactions related to real property rights of commercial aggregate buildings, reflecting the multifaceted evolution of modern commercial architecture.

목차

Ⅰ. 문제의 제기

Ⅱ. 구분소유권의 성립요건

Ⅲ. 구분건물의 독립성 존속요소

Ⅳ. 대법원 판례의 검토

Ⅴ. 구분건물에서 독립성 판단기준의 모색

Ⅵ. 결론 및 논의

키워드

구분건물 구분소유권 구조상 독립성 이용상 독립성 집합건축물대장 Divisional Building Divided Ownership Structural Independence Usable Independence Aggregate Building Register