부동산투자회사법상 부동산투자회사의 과세문제

• 영문명: Tax Issues on Real Estate Investment Company under the Real Estate Investment Company Act
• 발행기관: 한국세무학회
• 저자명: 박훈(Hun Park)
• 간행물 정보: 『세무학연구』제22권 제2호, 147~172쪽, 전체 26쪽
• 주제분류: 경제경영 > 회계학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2005.06.30

국문 초록

부동산투자회사법상 부동산투자회사와 이와 관련된 다양한 부동산 간접투자기구에 대한 과세문제에 대해 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 이중과세 조정방식에 있어 “자기관리부동산투자회사”는 과세목적상 일반회사로 취급되어 배당세액공제에 의해 부분적으로 이중과세조정을 받고 있는데 반해, “위탁관리부동산투자회사”는 배당금손금산입방식으로 이중과세가 완전히 조정된다. 이 둘 사이의 이중과세 조정방법의 차이는 타당하다. 자기관리부동산투자회사의 경우 완전한 이중과세조정을 위해 부분적 법인세주주귀속방식이 아닌 완전한 법인세주주 귀속방식을 취하는 방법을 생각할 수 있으나, 배당소득을 분리과세하는 세제하에서는 부분적 법인세주주 귀속방식이 더 타당하다. 둘째, 자기관리부동산투자회사의 경우 조세특례제한법상 투자손실준비금 손금산입, 국민주택임대소득 50% 소득공제가 허용되는데 위탁관리부동산투자회사의 경우에는 이러한 과세상 혜택이 인정되지 않고 있다. 위탁관리부동산투자회사에도 이러한 과세상 혜택을 인정하는 것이 타당하다. 셋째, 부동산투자회사는 유형에 상관없이 취득세, 등록세 및 재산세, 종합부동산세에 있어 동일한 감면을 받고 있다. 부동산 거래세 및 보유세의 부담이 큰 우리나라의 경우 이러한 세 부담의 경감 없이는 부동산 간접투자가 사실상 이루어지기 어려운 점, 모든 부동산 간접투자가 아니라 일정한 요건을 갖춘 부동산 간접투자에 대한 부동산 거래세 및 보유세 감면은 부자인 몇몇의 개인보다는 불특정 다수인이 소유한다는 전제하에서 부동산 포트폴리오 투자를 가능케 한다는 점에서 볼 때 부동산투자회사에 대한 부동산 거래세 및 보유세 감면은 타당하다. 넷째, 미국에서 인정되는 부동산투자회사의 또 다른 형태라 할 수 있는 UPREIT는 우리나라에서 가능하지 않다. 별도의 입법 없이는 무한책임사원을 조합원으로 둘 수 없고, 무한책임사원을 조합원으로 할 수 있도록 하는 경우에도 조합에의 출연을 양도소득의 과세계기로 삼는 현행 세법체제하에서는 도입할 실익도 없기 때문이다. 그리고 간접투자자산운용업법상 투자회사형 부동산간접투자기구에 대해 재산세 분리과세를 인정할 수 있도록 지방세법시행령 제132조 제4항을 개정하는 것이 타당하다.

영문 초록

Tax issues on Real Estate Investment Company (“REIC”) and other indirect investment vehicles for real estates that can be identified under the Real Estate Investment Company Act are as follows: First, it is appropriate to settle differently the double taxation problem of corporate income taxes of Self-Management REIC(“SMREIC”) and Consignment Management REIC(“CMREIC”). In the case of SMREIC, the double taxation problem is partially settled by the partial imputation method because SMREIC is considered a permanent corporation. Meanwhile, the double taxation is totally settled in the case of CMREIC by the dividend deduction method. It is appropriate to apply partial imputation method to settle the double taxation problem of SMREIC since dividends of 40 million won (KRW) and less including interests are separately taxed under the current tax law. Second, a SMREIC has included its reserve for investment losses in deductible expenses not later than the business year ending on or before December 31, 2006, in the case where a SMREIC builds national housing units or carries on this business by purchasing national housing units which have never been occupied by any tenants at the time of their acquisition, it shall be allowed to deduct from income for its business year an amount equivalent to 50% of the income amount under the Restriction of Special Taxation Act("RSTA"). Meanwhile, a CMREIC does not enjoy such tax benefits. It is not necessary to differentiate taxation of SMREIC and CMREIC under RSTA. Third, all REICs enjoy the abatement of the acquisition tax, registration tax, property tax and aggregate real estate tax Traditionally Real Estate Indirect Investments (REIIs) have been virtually impossible without tax reduction because tax statutes have imposed heavy tax burden on the ownership and transfer of real estates held for investment purposes. The abatement of the property holding and transfer taxes for qualified REII creates the possibility of portfolio investment in real estates, on the condition that the portfolio is owned by the public rather than a number of wealthy individuals. Therefore, it is appropriate to reduce the property holding and transfer taxes of REICs. Finally, it is hard to introduce an Umbrella Real Estate Investment Trust Partnership (“UPREIT”), a most popular arrangement of REIT in the United States, without a major revision of Korean tax law. It is not allowed to have unlimited partners without revision of current law, and even if it is allowed, introducing the UPREIT as it exists in the United States does not have any practical benefit because the existing tax rules of Korea impose transfer income taxes to the in-kind investment of a property into a partnership. It is appropriate to revise Article 132 Clause 4 of Enforcement Decree of Local Tax Act in order to acknowledge separate taxation of property tax of other indirect investment vehicles for real estates under Indirect Investment Asset Management Act.

목차

Ⅰ. 서설

Ⅱ. 부동산투자회사법상 부동산투자회사의 의의

Ⅲ. 자기관리부동산투자회사와 위탁관리부동산투자회사의 이중과세 조정방식 차이에 대한 검토

Ⅳ. 자기관리부동산투자회사와 위탁관리부동산투자회사의 조세특례제한법상 과세상 혜택의 차이에 대한 검토

Ⅴ. 부동산투자회사에 대한 부동산세제상 혜택에 대한 검토

Ⅵ. 현행 부동산투자회사 이외의 부동산 간접투자기구의 과세문제

Ⅶ. 결어

참고문헌

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