토지거래 허가제도의 폐지에 관한 연구

• 영문명: A Study on the abolition of Land Transaction Permit System
• 발행기관: 전남대학교 법학연구소
• 저자명: 이우도(Lee, Woo Do) 이진수(Lee, Jin-Soo) 김성갑(Kim, Seong-Gab)
• 간행물 정보: 『법학논총』제37권 제2호, 239~266쪽, 전체 28쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2017.05.30

국문 초록

현행 토지거래허가제도는 그 취지가 토지의 투기를 방지하기 위한 거래규제로서 1978년말 시행된 이후 허가구역제로 변경하고 동 구역의 지정 및 해제를 계속하고 있다. 이는 허가구역으로 최초로 지정하는 경우 해당 지정구역의 지역주민들은 이의신청 할 기회조차 전혀 없고, 지정된 이후 그 지정기간이 5년 이내임으로 인하여 허가구역으로 지정하면 5년 이내에 재지정 여부를 결정해야 하는바, 이러한 시점에 이르러서야 비로소 주민들은 재지정을 하지 말아 줄 것을 지방자치단체장인 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 시ㆍ도지사에게 요청하는 방법 이외에는 달리 다른 권한은 없는 실정이다. 토지거래허가제도는 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사가 토지시장의 왜곡을 바로잡아 투기억제를 위해 특정지역을 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」상 토지의 거래규제구역으로 지정하는 제도로서, 이 규제구역 내에 있는 토지이기만 하면 지목에 관계없이 소유권, 지상권의 이전 또는 설정의 계약을 체결하거나 변경하고자 하는 양당사자에게 그리고 그 거래계약이 유상이기만 하면 공동으로 그 토지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장으로부터 무차별적으로 거래계약의 허가를 받아야 한다. 정부는 1978년부터 동 제도를 시행한 이후, 지금까지도 그 실효성 측면에서 규제의 강화와 완화를 계속해 옴으로써 정책의 일관성을 갖지 못하고 있다. 부동산 투기 및 탈세는 토지거래허가구역 안의 일정면적을 초과한 허가대상 토지에 대해서만 이루어지는 것도 아니고, 모든 부동산이 그 유용성에 비하여 가치가 클 것으로 예상되기만 한다면 증여 등 무상거래의 형식으로 탈법 자행이 어디서든 일어나 처벌되는 사례도 많을 뿐만 아니라 미래의 투기대상이 될 수 있는 것은 부인할 수 없다. 특히, 토지거래허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 허위로 허가받은 경우 형사처벌 수단만으로는 투기가 근절되는 것은 아니다. 2006년 1월 도입한 ‘부동산 거래가격 신고제도’와 관련하여 그 실효성에 의문이 제기되어 온 바, 정부가 적극적으로 관련 부동산 세제 등 활용방안을 비롯한 각종 제도의 기준을 통일할 필요가 있으며, 제도의 존치 필요성을 검토하여 관련제도를 정비하여야 할 것이다. 따라서 본 논문은 토지거래허가제도와 관련하여 횡단면적으로 살펴보아 다음과 같이 개선방안을 제시한다. 토지거래허가제도가 아니고는 부동산 투기 등 방지가 불가능하다는 특별한 사유가 있다면 최근 제정된 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」상 본 제도를 존치하여야 하겠지만, 동 제도의 존치의 필요성과 관련하여, 토지의 처분권을 원천적으로 봉쇄할 것이 아니라, 국민의 생활터전인 토지에 대해 재산권인 기본권 행사를 일단 자유롭게 보장하는 방향으로 ‘계약자유의 원칙’을 인정하여 토지거래허가제도를 폐지하고, 투기 방지 등 목적 달성을 위한 보완책으로 현재 시행하고 있는 조세법을 엄격히 적용함이 보다 더 효과적이라고 판단된다. 개인인 경우, 소득세법상 ‘미등기 양도 자산’에 대한 중과세(70%), 비사업용토지에 대한 중과세(기본세율에 10% 추가된 세율)로 과세가능 하고 법인인 경우, 법인세법상 비사업용토지에 대한 이중과세(10%, 미등기양도의 경우 40%)함으로써, 현행 조세법에 의거 실정법 규정을 적용함으로써 투기 등을 억제할 수 있다고 본다.

영문 초록

The current land transaction clearance system is intended to prevent the dumping of land. After its implementation in late 1978, it was changed to the permission system of the district and continues to designate and release zones. If the area is first designated as a permit area, the local residents of the designated area have no opportunity to appeal. If the designation period is less than 5 years after the designation and the designated area is designated as the permitted area, then it should be decided within five years whether it should be re-designated. Residents do not have any other authority other than to ask the mayor, or related governors, who is the head of the local governments, to refrain from reassigning. The land transaction permission system is a system in which the Minister of Land, Infrastructure and Transport, or the city or provincial governor corrects distortions in the land market and designates certain areas as land transaction regulated areas under the Act on Real Estate Transaction Reporting, etc., in order to restrain speculation. If the land is within the territory of this Regulation, the contracting party shall notify the parties who intend to enter into or to change the ownership, superficies to obtain the permission of the transaction contract from the related governors. In terms of effectiveness, since the implementation of the system since 1978, the government has not been able to achieve policy consistency by continuing to strengthen and relax the regulations. Real estate speculation and tax evasion may be performed on land subject to permission exceeding a certain area in the land transaction clearance area. Unless all real estate is expected to be of greater value than its usefulness. These transactions can become targets of future speculation. In particular, if a contract is signed without permission for land transactions or if it is falsely licensed, it will not eradicate speculation by means of criminal penalties alone. The effectiveness of the “real estate transaction price reporting system” introduced in January 2006 has been questioned, and it is necessary for the government to actively unify standards of various systems including utilization of related real estate tax system. It is necessary to review the necessity of maintaining the system and to improve the related system. Therefore, this paper suggests the following ways to improve the land transaction authorization system. If there is a special reason that it is impossible to prevent the speculation of real estate, etc., the system should be maintained in relation to the recently enacted 「Real Estate Transaction Report Act」. However, regarding the necessity of maintaining the system, it will be effective to abolish the land transaction permit system by recognizing the principle of ‘the freedom of contract’ in the direction of freeing the basic rights of property to the land which is the living base of the people. It is more effective to strictly apply the current taxation law system. In the case of individuals, it is possible to be taxed with a heavy taxation(70%) on non-registered transferable assets and another heavy taxation(10% added to the basic tax rate) on non-business land in the Income Tax Act. In the case of corporate bodies, it will be taxed with double taxation(10%) on non-business land, and a heavy taxation(40%) in the case of unregistered transferable assets by Corporate Tax Act. It is possible to restrain speculation by applying the provisions of the current taxation law.

목차

Ⅰ. 토지거래허가제도의 개요

Ⅱ. 행정법상 토지거래허가제도의 법적 성격

Ⅲ. 토지공개념으로서의 토지거래허가제도 및 내용

Ⅳ. 토지거래허가제도의 문제점 및 폐지방안

Ⅴ. 결론

참고문헌

<초록>

키워드

토지거래허가구역 일정면적 초과 토지 토지거래허가제도 실효성 부동산 거래신고 등에 관한 법률 Land Transaction Permission Areas Land Exceeding Stipulated Area Land Transaction Permit System Effectiveness Act on Report on Estate Transactions etc.