공공택지개발사업에 있어서 부동산 금융의 활용에 관한 연구

• 영문명: A Study on Financial Engineering in the Land Development of Public Sector
• 발행기관: 한국부동산연구원
• 저자명: 서후석(Hoo-Suk Suh)
• 간행물 정보: 『부동산연구』제14권 제1호, 117~139쪽, 전체 23쪽
• 주제분류: 사회과학 > 지역개발
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2004.06.30

국문 초록

본 논문은 기존의 공공택지개발사업의 현금흐름을 분석하고 이를 토대로 전형적인 공공택지개발사업의 현금흐름 모형 즉 시뮬레이션 모형을 구축하고자 하였다. 그리고 이 모형에 부동산 금융 기법을 적용하였을 때 다른 이해관계자와 사업의 이익과 위험을 나눌 수 있는지 또한 부동산 금융기법이 도입되기 전과 비교하여 공공택지 개발사업의 수익과 위힘을 어느 정도 개선시킬 수 있는지에 관한 시뮬레이션 분석을 시도하였다. 공공택지개발사업에는 다양한 부동산 금융기법을 도입힐 수 있는 것으로 분석되었다. 예를 들면 사업준비단계에는 부동산 펀드와의 공동사업, 지방자치단체와의 공동사업, 이익참가형 변동금리부 채권 발행, 토지개발수익 담보부 증권의 발행, 이익참가형 변동금리부 용지보상용 토지개발채권의 발행, 기존의 합동개발 방식 등의 적용이 가능하였다. 사업진행단계에는 입찰방식이나 일반 공모방식의 토지상환채권, 옵션부 공동택지분양제도 등이 적용가능한 부동산 금융기법들이었다. 이외에도 사업 종료 후인 보유 및 비축단계에서도 수익배분형 토지수익연계채권 발행, 토지매수청구권 매각, 토지매각수익 담보부 증권의 등을 발행힐 수 있었다. 이런 다양하고 새로운 부동산 금융기법 중에서 사업 단계별로 하나씩 선정하여 각각을 시뮬레이션 분석한 결과 부동산 금융기법을 적용하기 전보다 적용 후의 사업수익률 또는 지분수익률이 크게 개선되었음을 밝혀낼 수 있었다. 그러나 시뮬레이션 분석 결과는 제한된 자료에서 도출된 모형의 불안정성, 시장여건에 따라서 달라질 수 있는 부동산 금융기법의 발행조건 등으로 인하여 제한적인 범위 내에서 이용되어야 할 것이다.

영문 초록

The purposes of this essay are to empirically investigate the cashflow in land development project of public sector, mainly focusing on the stereo-typed cashflow model(simulation model) and to research the effect of real estate financial engineering tools in the simulation model. And The study employs a simulation model (stereo-typed model) derived from KOLAND (Korea Land Corporation) s 25 land development projects. This essay tries to investigate how to share the profit and risk of stereo-typed project among the project,s players in case of using the real estate financial engineering tools, The following facts are founded in simulation analysis. The first is that a lot of real estate financial engineering tools (joint business with real estate funds, floating rate bond with profit sharing option, asset (project s profit) backed securities etcs) will be used newly in the land development of public sectors. The second, The project s profit and risk in using the tools in the simulation model is better than the project s profit and risk before using the tools. But the results of simulation analysis are changed by the conditions of tools and models.

목차

I. 서론

II. 공공택지 개발사업의 현금흐름 상의 특징과 위험분석

III. 공공택지개발사업에 있어서 부동산 금융기법의 활용

IV. 결론

키워드

공공택지개발사업 부동산금융기법 시뮬레이션분석 Land development of public center real estate financial engineering tools simulation analysis