지역조합 사업주체의 권한과 책임

• 영문명: Developer s responsibilities in the Housing Association Development
• 발행기관: 한국지방자치법학회
• 저자명: 김종보(Kim Jong Bo)
• 간행물 정보: 『지방자치법연구』7권 2호, 175~200쪽, 전체 26쪽
• 주제분류: 법학 > 민법
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2007.06.30

국문 초록

주택법에 의해 건설되는 아파트는 통상 등록사업자가 단독사업주체가 되어 건설한 주택을 일반에게 분양하는 것이 원칙이다. 이러한 원칙의 예외로 주택조합제도가 마련되어 있으며 그 중에서도 특히 지역조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 지역조합사업은 주택의 공급, 등록사업자의 책임 등에서 일반적 주택건설사업과 많은 차이를 보이면서 동시에 법적 규율도 매우 부족하다. 지역조합사업의 조합원은 아파트의 수분양자이지만, 주택공급시기의 제한을 거의 받지 않고 토지의 매입단계에서부터 확정되므로 등록사업자의 입장에서는 초기자금조달에 큰 이익을 얻을 수 있다. 이러한 특성들 때문에 최근 실무에서는 등록사업자가 주도하는 변형된 형태의 지역조합사업이 다수 등장하고 있다. 지역조합사업에서 등록사업자는 공동사업주체이면서 동시에 시공자의 지위를 보유하고, 지역조합의 구성원인 조합원은 주택을 공급받는 지위에 있으면서 동시에 사업주체의 구성원으로 사업의 성패에 대한 무한정한 책임을 부담하게 된다. 만약 지역조합사업이 등록사업자와 지역조합간의 갈등으로 파행을 겪게 되면 이 둘의 갈등을 해소할 수 있는 법적 장치가 거의 없다. 특히 지역조합의 조합원은 한편으로 아파트를 공급받는 수분양자에 가까우면서 또한 조합구성원으로 사업에 대한 책임을 지는 지위에 놓이게 되어 사업의 지연으로 인한 불이익을 해결할 방법을 찾기 어렵다. 이러한 문제들을 풀기 위해서는 공동사업주체의 책임, 조합과 사단의 법리, 시공과 시행의 구별 등 수많은 난제들을 넘어야 한다. 지역조합의 조합원은 조합계약에 의해 아파트를 공급받는 지위를 확보하지만, 사업주체의 구성원으로서 지위를 동시에 보유하므로 사업진행과정의 각종 불이익을 최종적으로 부담한다. 이 때 조합원이 자신의 전유부분에 대해 갖는 책임과 의무는 조합적 성격을 강하게 갖는 것이므로 조합원은 등록사업자, 행정청 등과 직접적 관계를 갖는다. 주택법은 다수의 공동주택을 건설할 수 있는 특권적 지위를 사업주체에게 부여하는 한편, 그에 의해 건설된 공동주택이 다수의 대중에게 공급되는 과정에 대해서도 섬세한 규정을 마련하고 있다. 그 중에서도 특히 주택의 공급과 관련해서 주택건설사업이 좌절되거나 지연되어 주택의 공급대상자들이 법적으로 불안정해지지 않도록 배려하는 규정들은 주택법의 안정적 운영을 위한 기본전제이다. 특히 지역조합사업 또는 이미 일반분양된 민영주택건설사업의 경우에는 다수의 이해관계인을 두텁게 보호하기 위해 사업주체에게 협약에 따라 사업을 계속 시행해야 할 책임이 있다고 해석된다. 따라서 사업이 개시된 이후, 불가항력과 같은 불가피한 사정이 발생하지 않는 한 사업주체는 원칙적으로 사업을 중단할 수 없다. 사업주체 중의 일방이 파산하거나 또는 사업의 시행중단을 정당화하는 사유가 없음에도 불구하고 사업시행을 중단하는 경우, 다수의 이해관계인들이 불측의 손해를 입을 수 있다. 그러므로 공동사업주체가 진행하는 사업에서 하나의 사업주체가 파산하거나 또는 위법하게 시행중단을 하게 되면 다른 사업주체는 손해배상을 청구하거나 또는 법령상 또는 해석상의 단독시행권을 행사할 수 있다. 이렇게 단독시행권이 인정되는 범위에서 등록사업자는 민사상 법률관계로 우회하는 등의 방법으로 단독시행을 저지할 수 없다.

영문 초록

The apartment through housing act is in principle constructed and provided to the people by independent developer who is registered housing developer. The exceptional case is a housing association system. Especially, the local housing association project is done by local housing association and registered housing developer. Although local housing association project is quite different from ordinary housing construction project as regards the housing supply and responsibility of registered housing developer, legal regulation is not enough. A member of local housing association is supplied with Apartment and selected without limit of opportunity of housing supply at the stage of buying land. Therefore, registered housing developer can get early a lot of benefit at the rasing funds stage. Because of these benefits recently abnormal local housing association projects appear frequently. In the local housing association project, the registered housing developer obtains the position of both joint developer and an builder. A member of the local housing association is in the position supplied the housing and the member of developer who is unlimited responsible for the failure and success of the project. When there is a limping because of complication between the local housing association and the registered housing developer, there are few legal methods to solve the complication. Therefore, it is difficult to find the method to solve the problem of disadvantage of delaying the project. In order to overcome this problem, many other difficult problems such as distinction between operation and development, corporation and association, collective responsibility for development should be solved. Due to position of the developermember, the member must charge the several disadvantages about the project. Because of the characters of the association, a member possesses the responsibility and the duty of about exclusive possession part. Therefore, the member has the direct relationship with the registered housing developer and the administration. The housing act provides privileged position which can construct many apartments with the developer. And the housing act includes the specified rule about the process that provides the apartment to the people. The housing supply can be frustrated or delayed. For this case, there is a rule that prevent the legal position of the people who are given the housing supply. And this is a premise for the stable management of the housing act. Especially, the local housing association project or the private housing construction project are responsible for enforcing the business. After beginning the project, unless there happens inevitable event, the developer can not stop the project in principle. In the case of interruping the project enforcement or bankruptcy, people can be damaged unexpectedly. Therefore, when on e developer bankrupts in the business of joint business propriety, another developer can demand the compensation for damage and enforce the project. In that case, the registered housing developer can not stop enforcement based on plea of civil law.

목차

I. 서론

II. 지역조합제도의 이해

III. 공동사업주체 상호간의 법률관계

IV. 지역조합 조합원의 법적 지위

V. 사업주체의 시행책임

VI. 결론

[국문초록]

[Abstract]

참고문헌

키워드

지역조합 주택조합 주택건설사업 사업주체 시행책임 주택공급 housing association housing construction project developer responsibilities for development housing supply