균형임대료모형을 이용한 서울 오피스 공간시장의 평균회귀성향 분석

• 영문명: An Analysis on the Mean-Reverting Characteristics in Seoul Office Space Market using Equilibrium Rent Model
• 발행기관: 건국대학교 부동산도시연구원
• 저자명: 민성훈(Seong-Hun Min)
• 간행물 정보: 『부동산 도시연구』제5권 제1호, 151~164쪽, 전체 14쪽
• 주제분류: 경제경영 > 경제학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2012.08.31

국문 초록

본 연구에서는 Wheaton and Torto(1994)의 균형임대료모형을 이용하여 서울 오피스시장을 분석하였다. 공간시장의 평균회귀성향을 검증하는 데에는 자연공실률모형과 균형임대료모형이 많이 이용되는데, 그 중 균형임대료모형은 국내에서 아직 다룬 사례가 많지 않기 때문이다. 한편 최근 국내에서 오피스 임대료 조정과정에 대한 연구가 활발해지고 있는 것은 양질의 시계열자료가 축적된 것에 힘입은 바가 크다. 본 연구에서는 서울 3대 오피스권역에 소재하는 465개 오피스에 대해 36분기동안 조사된 패널자료를 이용함으로써 분석의 자료와 기법 면에서 차별화를 하였다. 먼저 시계열분석 결과에서는 명목임대료를 사용한 경우와 실질임대료를 사용한 경우에서 각기 다른 결과가 나타났다. 명목임대료를 사용한 분석에서는 전기의 흡수율, 공실률, 임대료에 의해 당기의 임대료변동액이 예상한 방향대로 유의하게 설명되었으나, 실질임대료를 사용한 분석에서는 그 결과가 유의하지 않았다. 이것은 서울 오피스 공간시장의 참여자들이 실질임대료보다는 눈에 보이는 명목임대료를 기준으로 행동한다는 짐작을 하게 하였다. 그러나 패널분석 결과에서는 명목임대료를 사용한 경우와 실질임대료를 사용한 경우 모두에서 예상한대로 유의한 결과를 얻을 수 있었다. 이는 패널분석에 의해 흡수율, 공실률, 임대료의 변화에 대한 개별 오피스의 반응이 포착되었기 때문인 것으로 판단된다. 즉 패널분석을 통해 서울 오피스 공간시장이 명목 뿐 아니라 실질임대료 기준으로도 균형임대료에 대해 평균회귀하려는 성향이 있다는 것을 확인할 수 있었다.

영문 초록

There are two frequently used models for analysing the mean-reverting characteristics in space market, Natural Vacancy Model and Equilibrium Rent Model. This study conducts an analysis on the office market in Seoul using Equilibrium Rent Model of Wheaton and Torto(1994) which has not been applied to the region. The data used in this analysis is a panel set composed of 465 office buildings and 36 quarters. Through the time series analysis using nominal rent, the office space market in Seoul was revealed to be mean-reverting, but the result was not significant using real rent. Through the panel analysis, however, the mean-reverting hypothesis was accepted by both nominal and real rent with high significance. The difference between the time series and panel analyses is supposed to come from the ability to capture the difference among the individual office buildings.

목차

Abstract

1. 서 론

2. 선행연구

3. 분석모형 및 기법

4. 실증분석

4. 결 론

<참고문헌>

부록1. 임대료지수 산정을 위한 헤도닉모형 분석결과

국문요약

키워드

오피스 공간시장 균형임대료 평균회귀성향 Office Space Market Equilibrium Rent Mean-Reverting Characteristics