공인중개사의 중개행위로 인한 책임판단

• 영문명: Liability of Real Estate Agents for their Mediation of Real Estate Transaction
• 발행기관: 한국민사법학회
• 저자명: 김봉수(Kim Bong Su)
• 간행물 정보: 『민사법학』제80호, 155~196쪽, 전체 42쪽
• 주제분류: 사회과학 > 사회과학일반
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2017.08.31

국문 초록

부동산은 경제적 가치와 활용도 측면에서 개인에게 있어서 매우 중요한 재산이며, 일상생활에서 부동산거래는 빈번하게 이루어지고 있다. 그리고 부동산을 거래하기 위해서는 관련한 법률지식과 다양한 전문지식이 필요하므로, 부동산거래시에 일반인은 단독으로 거래를 하기 보다는 관련 전문가인 공인중개사를 통해서 거래를 하게 된다. 이때 부동산중개의뢰인과 공인중개사 간에 체결되는 부동산중개계약은 공인중개사가 의뢰인으로부터 일정한 대가를 받고 부동산 등의 권리의 취득⋅상실⋅변경을 중개하는 것을 내용으로 하며, 그 법적 성격은 수정된 형태의 위임계약이라고 볼 수 있다. 그리고 부동산중개계약에 대해서는 특별법인 공인중개사법이 우선적으로 적용되고, 다음으로 민법이 적용된다. 다음으로 공인중개사의 책임의 요건이 되는 중개행위는 중개의뢰인의 보호와 중개사고시 손해의 적정한 분담을 위해 공인중개사법에서 규정된 행위보다 넓게 해석할 필요가 있다. 그러나 판례가 제시하는 중개행위에 대한 확장적 해석의 기준, 즉 “계약성립 후 거래당사자의 의무실현에 관여”는 그 범위가 지나치게 넓고, 추상적이라는 점에서 문제가 있다. 사견으로는 공인중개사의 책임의 전제가 되는 중개행위는 원칙적으로 부동산중개계약의 본지와 공인중개사법상 중개업의 범위에 따라 정해지지만, 그러한 본래적 중개행위와 밀접하게 관련되어 있고 공인중개사가 주로 자신의 이익을 위해 관여함으로써 그러한 의무를 인수하였다고 볼 수 있는 경우라면 그러한 행위도 중개행위에 포함할 수 있다고 본다. 이러한 기준은 중개행위를 한 공인중개사에게는 엄격한 책임을 물을 수 있는 반면, 중개의뢰인의 이익을 위해 다양한 정보를 제공하고 호의로 행위한 공인중개사의 책임은 확장하지 않는다는 점에서 그 타당성을 찾을 수 있다. 그리고 공인중개사는 중개계약에 따라 확인⋅설명의무를 비롯한 여러 의무를 부담하는데, 이때 그의 주의의무위반은 통상 공인중개사가 갖추어야 하는 전문지식과 능력을 기준으로 판단해야 한다. 아울러 공인중개사의 주의의무위반의 판단은 중개행위와 관련한 제반사정을 고려하여 판단할 수밖에 없지만, 이러한 판단에 있어서는 공인중개사의 전문성과 중개수수료의 수준, 거래정보의 취득가능성, 거래의 위험성 등이 중요하게 고려되어야 한다. 특히 공인중개사의 책임판단에 있어서는 중개의뢰인의 보호라는 관점과 더불어 실제 부동산중개의 현실이 충분히 고려되어야 한다.

영문 초록

Real estate transactions are frequently occurred in our daily lives because real estate is an important asset class that has economic value and high utilization. To buy and sell real estates, we need our expertise and knowledge specialized in real estate law and real estate transactions. Thus, people usually buy or sell their real estate through a real estate agent or realtor. In the process of real estate transaction, a real estate listing contract is signed by realtor and client. The client will compensate for the realter s real estate mediation services (i.e. the acquisition, loss, and change of a property right) rendered in as set forth in the real estate listing contract (Article 2 (1)⋅(3) Licensed Real Estate Agents Act). The real estate listing contract is a legally mandate contract in civil law. The Licensed Real Estate Agents Act takes priority over the Korean Civil Law for a real estate listing contract. Real estate listing activities include various mediation acts of real estate transaction accepted by social norms as well as mediation activities mandated in the rendered in the Licensed Real Estate Agents Act. As a personal opinion only in this study, the real estate listing activities are not only closely related to the key terms of the agreement defined and signed by realtor and client, but they also include various mediation acts of realtors for their interests. Real estate agents or realtors can be liable to the opposing party in a real estate transaction depending on their mediation of real estate transaction. The detailed explanation on real estate specified in the real estate listing contract is the most important duty of realtors. The breach of duty of explanation on real estate specified in the real estate listing contract must be judged by the standards expected of a reasonable party, taking account of the expertise and knowledge specialized in real estate law and real estate transactions, that real estate agents or realtors must have. The specialty of real estate agent, agent charge, accessability of information on real estate transaction, and risks of the real estate transaction also need to be considered in the process of judgement of breach of duty of explanation on real estate specified in the real estate listing contract. Compared with realtors in other countries, Korean realtors lack expertise of mediation of real estate transaction and get a lower agent charge. Real estate transaction management system of Korea has also a lot of flaws. Therefore, it is necessary to consider present condition of the mediation of real estate transaction in Korea as well as to protect clients, when we discuss real estate agent liability for breach of duty.

목차

Ⅰ. 사건의 개요 및 법원의 판단

Ⅱ. 판결의 분석

Ⅲ. 결어

<참고문헌>

키워드

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