전세금 미반환 현상 및 전세사기로 인한 피해사례 조사와 제도 개선방안 연구

• 영문명: A Study on the phenomenon of non-return of jeonse deposits and damage cases due to jeonse fraud and improvement measures for the system
• 발행기관: 한국부동산경매학회
• 저자명: 최재근(Jae-Kaun Choi) 박규화(Gyu-Hwa Park)
• 간행물 정보: 『부동산경매연구』제5권 제2호, 25~41쪽, 전체 17쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2024.12.31

국문 초록

본 연구는 전세보증금 미 반환 현상 및 전세사기로 인한 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례 및 전세사기에 대한 유형별 피해 사례를 분석하고자 한다. 주택의 담보 가치가 전세보증금보다 낮아, 임대인이 대출을 갚지 못해 경매나 압류에 처할 위험이 있는 깡통주택, 세입자가 전세 계약 만료 후 전세보증금을 돌려받지 못하는 역 전세상황, 무자본 갭 투자로 주택 가격이 하락하면 임대인은 자산 가치 감소로 인해 전세보증금을 반환하지 못하는 실정, 악의적인 소유권이전청구권 보전 가등기가 부동산 임대차 시장에서 발생하는 문제점과 그로 인한 세입자의 피해를 분석하고, 이를 개선하기 위한 제도적 보완책을 제안하는 데 목적이 있다. 소유권이전청구권 보전 가등기는 등기의 순위를 보전하기 위한 가등기로, 가등기 이후에 등기된 후순위 권리는 가등기권자가 본등기를 할 때 소급하여 소멸한다. 그러나 임대차 계약에 의해 형성된 임차인의 권리는 채권으로서 등기사항전부증명서상에 등기되지 않으며, 물권우선 원칙에 따라 소유권이전청구권 보전 가등기가 임대차보다 우선 적용되고 있다. 이러한 문제로 인해 악의적인 임대인이 임차보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 경매를 통해 채권을 회수하기 어려운 상황이 발생하고 있다. 본 연구는 이러한 문제를 해결하기 위해 소유권이전청구권 보전 가등기의 남용을 방지하고, 세입자의 주거 안정성을 더욱 확실하게 보장할 수 있는 제도적 개선 방안을 모색하고자 한다.

영문 초록

This study aims to analyze the phenomenon of non-return of the rental deposit, cases of not receiving the rental deposit back due to rental fraud, and damage cases by type due to rental fraud. The collateral value of the house is lower than the lease deposit, so the landlord is unable to repay the loan and is at risk of being auctioned or foreclosed, a reverse lease situation where the tenant does not receive the lease deposit back after the lease contract expires, and house prices are rising due to gap investment without capital. When it falls, the landlord is unable to return the deposit for rent due to the decrease in asset value. Ga-deunggi Preservation of Malicious Ownership Transfer Claims analyzes the problems occurring in the real estate rental market and the resulting damage to tenants, and proposes institutional supplementary measures to improve them. The purpose is to do this. Preservation of ownership transfer claims Provisional registration is a provisional registration to preserve the priority of registration, and subordinate rights registered after the provisional registration are retroactively extinguished when the holder of the provisional registration makes the main registration. However, the lessee's rights formed by the lease contract are not registered on the certificate of all registered matters as a claim, and in accordance with the principle of priority of real rights, the provisional registration of the right to claim transfer of ownership takes precedence over the lease. Due to this problem, if a malicious landlord does not return the rental deposit, it is difficult for the tenant to collect the bond through auction. In order to solve these problems, this study seeks to prevent the abuse of temporary registration for preservation of ownership transfer claims and to find institutional improvement measures that can more clearly guarantee tenants' housing stability.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 이론적 고찰

Ⅲ. 전세사기 유형별 사례와 문제점

Ⅳ. 결론

키워드

소유권이전청구권보전가등기 법원경매 선순위 가등기 말소기준권리 채권적 전세 전세보증금 깡통전세 역전세