공동주택 피분양권의 양도에 관한 사법적 고찰

• 영문명: Private law study of the transfer of the right of sale of apartment housing units
• 발행기관: 한국집합건물법학회
• 저자명: 홍용석(Hong, Yong-Seok)
• 간행물 정보: 『집합건물법학』창간호, 179~231쪽, 전체 53쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2008.06.30

국문 초록

공동주택분양 등에 있어서 법률관계는 주로 「주택법」, 「주택공급에 관한 규칙」, 「도시 및 주거환경정비법」, 「건축물의 분양에 관한 법률」 등의 행정법적 규제에 의해 사적자치를 제한하는 형태로 이루어져 옴으로서 분양을 하는 자와 분양을 받는 자의 개별적인법률관계에서 발생하는 사법상 보호이익이라는 관점에서 보면 분양계약 당사자의 권익침해에 대한 보호법리가 미약한 것이 현실이다. 피분양권의 양도는 민법상 계약자유의 원칙이 적용되나 그 법률의 성질상 제한되는 경우도 있고, 법률의 규정에 의해 제한되는 경우도 있다. 이러한 양도제한의 효력을 살피기 위해서는 우선 피분양권의 법적성질이 규명되어야 한다. 피분양권은 일반분양의 경우에는 당첨이 되어 분양계약을 체결하 여 사업주체가 피분양자에게 소유권이전등기를 하기 전까지 존재하는 권리이고, 조합분양의 경우에는 관리처분계획 인가고시일로부터 소유권이전고시일까지 존재하는 권리로서 환가성을 갖는 재산권이다. 재산권은 물권과 채권으로 구성이 되므로 피분양권도 물권 아니면 채권의 성질을 갖는다. 그런데 피분양권은 일반분양이든 조합분양이든 그 성질에 대하여 소유권이전채권 이라고 보는 견해, 물권적기대권이라고 보는 견해, 선립소유권이라고 보는 견해 등이 있으나, 피분양권은 순수한 채권이 아니라 현재에는 존재하지 않지만 일정시점에서 목적물에 대한 공사가 완료되면 성립되는 부동산물권의 성질을 갖는 현재의 채권과 장래성립 할 물권이 결합된 권리라고 본다. 피분양권을 이와 같이 결합된 권리로 보아야 피분양권의 양도 및 대량으로 미분양된 분양권의 유동화를 위한 법리로서 지명채권양도 및 장래채권 양도의 법리를 적용하는 우리의 법제에 적합하기 때문이다. 채권양도의 문제는 물권변동과 함께 민법에 있어서 2대 권리의 중요한 주제이고, 민사법학계 뿐만 아니라 기업체 및 정부에 있어서도 가장 중요한 것 중의 하나가 되고, UNCITRAL 등에서도 규정하는 등 국제적인 관계로 진전하고 있다.또한, 전매금지를 적용받는 주택의 입주자로 선정된 지위인 피분양권의 전매계약을 체결하였다면 그 계약의 법률적 효력은 어떻게될 것인가가 문제가 된다. 즉 주택법 제41조의 2 전매제한규정과도정법 19조의 규정에 의한 조합원자격취득금지 규정이 효력규정인가 아니면 단속규정에 불과한 것인지 여부 및 반사회질서의 법률행위에 해당하는 변칙양도 행위인지에 따라서 그 효력은 다르게 된다.일반적으로 피분양권의 양도제한 규정을 위반하였다고 해도 물권적효력은 무효가 되나 채권적 효력은 그대로 유효하다고 본다. 그러나 반사회질서에 해당하는 변칙양도는 민법 제103조에 의하여 무효라고할 것이다. 이와 같이 본 논문은 집합건물의 피분양권관계에서 발생하는 사법상의 법리를 연구하여 사법과 공법의 결합법리를 도출하고자 하였다.

영문 초록

Legal relations on the sale in lots of apartments, houses, etc.have been made in the form of restrictions of private autonomy, by the regulation of administrative laws such as the Housing Act, Rules on Housing Supply, and Urban and Residential Environment Readjustment Act. Accordingly, protective interests in the area of private law have arisen according to individual legal relations between the buyer and seller, which are in reality very weak. Assignment of the sale in lots by the buyer is given freedom of contract in civil law. However, the character of the law is restricted by legal provisions. To begin with, an examination of the restrictions of assignment, particularly the legal character of the right of the sale in lots should be studied. According to existing law, the right of sale in lots is a transferable valuable property right. In the case of a general sale in lots, before a project operator registers a transfer of ownership to the person who has a sale in lots, the management disposition plan must transfer ownership by the authorized notice date. Property rights are composed of real rights and claim rights. The right of sale in lots has, if not real right, the character of claim right However, there are differing opinions on the character of the right of sale in lots, as to whether they are general sale or association sale. Whether the character is one of ownership transfer claim rights, expected real right or advanced ownership right, etc. is in dispute. On the one hand, the right of sale in lots is not purely claim right mixed with current claim rights and future real rights, which do not exist at present at fixed dates when the construction of object is completed. When it is seen as mixed rights the transfer of sale in lots blocks the liquidation, in legal theory, the transfer of nominative claim for future transfer of claim right. The Korean legal system which applies to the above-mentioned is appropriate. The problem of transfer of claims, along with real rights, are two prominent subjects in civil law, and the private law circle, as well as business entities and government, is one of the important actors that has made progress in international relations at UNCITRAL and others. Additionally, in the transfer of contract of sale in lots, which is the position of apartment dwellers, the prohibition of the transfer of sale is applied. The legal effect of the contract is the problem at hand, namely the provision of prohibitions of members of an association under Article 41-2 of the Housing Act and Article 19 of the Urban and Residential Environmental Act as effective provisions of control regulation. On the other hand, for the conduct of irregular transfers which corresponds to legal acts of anti-social order, the effect is different. Generally, if the regulations transfer of sale in lots are violated, the effect of real right is void. But claim right is still valid. However, irregular transfers which correspond to anti-social order is void under Article 103 of the Civil Act. The object of this paper is to, through legal theory, combine private and public law in relation to sale in lots in aggregate building.

목차

Ⅰ. 서설

Ⅱ. 피분양권의 법적 성질

Ⅲ. 피분양권의 양도

Ⅳ. 피분양권의 양도제한과 사법상 효력

Ⅳ. 결론

참고문헌

키워드

분양권 피분양권 수분양권 공동주택 집합건물 right of sale in lots apartment housing unit aggregate building contracts of the sale in lots transfer of claim