An Analysis of Condemnee Repurchase Rights Laws in the United States and the Republic of Korea

• 발행기관: 전남대학교 법학연구소
• 저자명: 트로이 C. 프리만(Troy C. Fuhriman)
• 간행물 정보: 『법학논총』제30권 제3호, 401~432쪽, 전체 32쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2010.12.30

국문 초록

재산권은 오랫동안 가장 존중되는 기본권의 하나로 여겨져 왔으며, 개별 국가의 그리고 국제적인 기본권 장전에 명시되었다. 그럼에도 불구하고 정부는 이를 남용하기도 하는데, 특히 정부가 토지 수용권을 행사하는 경우에 그러하다. 토지 수용권이 남용되지 않도록 보장하는 하나의 방법은 오로지 공공 사용의 목적으로만 재산을 수용하도록 하는 것이다. 피수용자의 환매권은 수용 당국이 당해 재산을 공공의 목적으로사용하지 않는 경우 이를 개선토록 하며, 합리적인 토지 수용 관련법상 공공 사용의요건을 보장한다. 본고는 미국 대법원의 2005년 Kelo 판결, 그리고 좋지 못한 결과를 맺은 시애틀 모노레일 프로젝트의 전개에 내재된 수용의 관행의 맥락에서 환매권의 필요성을 검토한다. 이 프로젝트들의 실패, 피수용자에 대한 부당성은 피수용자의 환매권의 필요성을 보여주고 있다. 특히 시애틀 모노레일 프로젝트의 경우는 수용 토지를 경매에서시장가격으로만 환매하도록 하여 피수용자에게 지나친 부담을 주고 있다. 피수용자가 단시간에 수용 당국에게 재산을 잃게 되는 경우에도, 정부는 부동산 가격 상승에따라 우발이익을 얻게 된다. Kelo 사안에서 밝혀진 적나라한 부당성 이전에 그리고시애틀 모노레일 프로제트가 망각되기 전에, 미국과 세계 각국은 환매권이 본고에 기재된 기준을 충족하는지를 확인하여야 한다. Kelo 이후 40개 주 이상이 피수용자를 보호하는 방향으로 법을 개정하였다. 이들법은 대부분 정부에 의한 사적인 용도의 재산권 수용을 방지하는 데 중점을 두고 있다. 어떤 주는 환매권을 동시에 다루고 있기도 하다. 주목할 만한 점은 시애틀 모노레일 프로젝트 부당성의 근원지인 워싱턴 주에서는 피수용자를 보호하기 위한 Kelo 후기 또는 모노레일 후기 입법이 이뤄지지 않고 있다는 것이다. 워싱턴 주 법무장관이이러한 쟁점 검토를 위한 위원회를 발족하도록 하였지만, 입법은 이루어지지 않았다. 워싱턴 주의 실패에 대한 논의를 넘어, 본고에서는 미국의 괌, 네바다, 뉴욕주 그리고 한국의 피수용자의 환매법과 그 개선점을 검토 및 분석한 다음, (i) 환매법이 모든관할권에서 보다 통일적으로 피수용자의 환매권을 보호하여야 함을 주장하고, (ii) 법의 어떤 조항이 정부의 토지 수용권을 적절히 보장하면서도 피수용자의 권리보장에가장 우호적인지를 제시하고자 한다. 각 관할법을 다음의 근원적인 의문의 맥락에서분석하였으며, 이들의 주요 장점과 단점을 분석하고, 개선을 위한 제안을 하였다. (1) 피수용자의 우선매수청구권 또는 기타의 권리는 어떠한 조건 하에 행사할 수있는가?(2) 수용자, 피수용자 중 어느 당사자가 환매 등의 절차를 개시하여야 하는가?(3) 수용자, 피수용자 중 어느 당사자가 환매 등의 절차를 유발하는가?(4) 환매권은 얼마동안 동안 지속되어야 하고 어떠한 사유로 연장되어야 하는가?(5) 피수용자가 지급하는 환매 대금을 얼마가 되어야 하는가?(6) 피수용자의 권리관련 재산권에 대한 개선 또는 변화가 주어져야 하는가 아니면재산의 부분적 사용권이 부여되면 족한가?

영문 초록

Private property rights have long been numbered among some of the most revered human rights and are enshrined in national and international human rights charters. Nevertheless, private property rights are often abused by governments,particularly when they exercise eminent domain powers. One way to assure that eminent domain power is not abused is to assure that it is used to take property only for public use. Condemnee repurchase rights allow those who have had their property taken by government to reclaim it if the condemning authority fails to use the property for its stated public purpose and can protect the public use requirement of reasonable eminent domain laws. This article explains the need for condemnee repurchase rights in the context of the condemnation practices underlying the development involved in the United States Supreme Court’s 2005 Kelo decision and the ill-fated Seattle Monorail Project. The failure of both projects and the injustices to condemnees involved in both demonstrate the need for condemnee repurchase rights. The Seattle Monorail Project, in particular, highlights the extremely negative burden placed on condemnees who are allowed only to re-purchase condemned land at market prices at public auction. Even though condemnees only lost their property to the condemning authority for a short period of time, a rising real estate market allow the government to claim windfall profits on the backs of ordinary citizens. Before the stark injustices manifest in Kelo and the Seattle Monorail Project are forgotten,jurisdictions across the United States and around the world should make sure their condemnee repurchase laws meet the criteria set forth herein. After Kelo, over 40 states in the United States of America changed their laws to better protect condemnees. Most of the focus of such laws focused on restricting the ability of government to use eminent domain to acquire private property for private use. Some also addressed condemnee repurchase rights as well. Remarkably, the State of Washington, the home of the Seattle Monorail Project’s injustices, has failed to enact any post-Kelo or post-monorail laws to protect condemnees. While the Washington State’s attorney general did appoint a commission to look at such issues, the legislature has failed to act. Beyond discussing Washington State’s failures, this article reviews and analyzes the repurchase rights laws (or lack thereof) of a few select jurisdictions in the United States of America - Guam, Nevada and New York, as well as the Republic of Korea, and suggests (i) that condemnee repurchase laws should more uniformly protect condemnees in all jurisdictions and (ii) which provisions of such laws are most favorable to the preservation of condemnee rights while maintaining the government’s ability to properly exercise its power of eminent domain. Each of the selected jurisdiction’s statutes are analyzed in the context of five fundamental questions: (1) What conditions should trigger a condemnee’s right of first refusal or other repurchase rights? (2) Who has to instigate the reversion or resale procedure, the condemnor or the condemnee? (3) Who instigates the reversion or resale procedure, the condemnor or the condemnee? (4) How long should repurchase rights last and should they be extended for any reason? (5) What should the re-acquisition price paid by the condemnee be? (6) What impact should (a) improvement or changes on the property or (b) only partial use of condemned property have on a condemnee’s repurchase rights? In the context of the questions raised, major advantages and deficiencies in each of the statutes analyzed are noted and recommendations for improvement are made.

목차

Ⅰ. INTRODUCTION

Ⅱ. REPURCHASE RIGHTS HELP PROTECT PRIVATE PROPERTY RIGHTS

Ⅲ. WASHINGTON STATE’S INADEQUATE REACTION TO THE MONORAIL DEBACLE AND KELO

Ⅳ. ANALYSIS OF REPURCHASE RIGHTS IN SELECT JURISDICTIONS

Ⅴ. CONCLUSION

키워드

수용 수용권 소유권의 취득 전환의 권리 환매권 공공 사용 수용폐기 Condemnation eminent domain takings reversionary rights repurchase rights public use abandonment