독일 민법에서의 주택 임대인의 해지권 제한에 대한 고찰

• 영문명: Eine Untersuchung über die Einschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters im deutschen Wohnraummietvertrag
• 발행기관: 한국사법학회(구 한국비교사법학회)
• 저자명: 이동수(Lee, Dong Su)
• 간행물 정보: 『비교사법』比較私法 제25권 제4호, 1437~1494쪽, 전체 58쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2018.12.30

국문 초록

인간은 안전하고 평안한 삶을 영위하기 위해 각자 주거공간(이하 ‘주택’이라 한다)을 필요로 한다. 그런데 주택의 마련은 소유권을 통하여 또는 전세권, 임차권 등을 통하여 매개될 수 있다. 이점에서 주택을 둘러싼 소유권이나 임차권은 평안하게 주거할 수 있는 권리(주거권)의 관점에서는 동등한 기능을 한다. 그런데 주택에 대한 소유권의 의미를 강조하여 소유자인 임 대인의 처분의 자유가 전면적으로 인정되면 임대차존속에 대한 임차인의 이익은 축소되기 때에 임차인의 보호의 문제가 제기된다. 또한 임대차존속이익은 임대기간과도 깊은 관계를 가진다. 장기의 임대기간이 인정되고 임대인 측의 해지가능성이 축소될수록, 임차인의 임대차존속이익도 그만큼 충분히 보장되기 때문이다. 이점에서 임대기간이 없는 임대차의 경우 임대인 의 해지통고를 제한하는 독일의 입법례를 상세히 고찰하는 것은 매우 유용하다고 하겠다. 주택의 임대기간과 관련해서 독일 민법은 특별한 정당한 사정이 인정되지 아니하는 한 임대차계약은 임대기간을 정하지 아니한 것으로서 효력을 가진다고 규정한다. 한편 임대차계약에 기간을 정하지 아니한 경우에는 본래 임대인의 자의적인 해지통고가 인정됨이 원칙이지만, 임차목적물이 주택인 때에는 독일 민법은 이 원칙을 수정하여 임대인이 정당한 이익을 가지 는 경우에 한해서 해지통고를 허용한다. 즉 기간을 정함이 없는 주택임대차의 경우에도 임대인의 해지통고의 요건을 엄격히 정함으로써 임차인을 보호하고 있는 것이다. 그와는 별개로 설사 임대인이 정당한 이익에 터잡아 해지통고의 의사를 표시하더라도, 임차인에게 그에 대한 이의를 제기할 수 있도록 하고, 임대차관계의 존속을 청구할 수 있는 권리를 부여하고 있다. 사회적 임차권으로 이해되는 이러한 제도는 임대인의 해지의 자유를 합리적인 범위로 제한하고 임차인의 임대차존속이익을 최대한 보장하기 위한 방침에 따라 고안 된 것이므로, 그 배경에는 임대인과 임차인 사이의 이익 분배의 원리인 이익형량의 법리가 작동하고 있다. 이처럼 주택임대차를 둘러싸고 발전된 독일의 임차권보호제도를 고찰하는 것은 비교법적으로 의미있을 뿐만 아니라, 우리 주택임대차의 문제의 해석과 입법론에 충분히 참고 할 만한 가치가 있다고 생각한다.

영문 초록

Der Schwerpunkt vorliegender Untersuchung liegt nämlich darin, die Grundprobleme des Kündigungsschutzes im deutschen Wohnraummietvertrags nähr zu betrachten. Vor allem beschäftigt sich sie damit, mit kritischer Betrachtung in die Grenze des Kündigungsrechts des Vermieters hineinzusehen, um einen Kündigungsschutz für den Mieter in Klarheit bringen zu können. Hinter den Kulissen steht dabei vor allem das Interesse des Mieters an dem Bestand des Mietvertragsverhältnisses. Nach der Rechtsprechung des BVerfG stellt das Besitzinteresse des Mieters einen wesentlichen Teil des Eigentums im Sinne der Art. 14 GG dar, dessen Schutz auch verfassungsrechtlich gewährleistet werden muss. Insofern es sich dabei um einen Wohnraummietvertrag handelt, kann man unter den besonderen Voraussetzungen nach § 575 BGB von einem sog. Zeitmietvertrag aussprechen, in dem der Vermieter eine ordentliche Kündigung nicht mehr zu erklären vermag. Ansonsten gilt ein Wohnraummietvertrag auf unbestimmte Zeit, den man für eine typische Form des Wohnraummietvertrages hält. Dabei kann der Vermieter eine ordentliche Kündigung nur dann erklären, wenn die besonderen Voraussetzungen nach § 573 Abs. 1 und 2 BGB vorhanden sind. Vor allem kommt die ordentliche Kündigung des Vermieters nur dann in Betracht, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Beispielsweise ist ein berechtigtes Interesse auch dann anzuerkennen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde(§ 573 Abs. 2 BGB). Auch wenn eine ordentliche Kündigung des Vermieters nach § 573 BGB begründet wird, kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen(§ 574 BGB; Härteklausel). Für solchen besonderen Schutz ist aber ein Härte des Mieters vorausgesetzt, welche eine Beendigung des Mietverhältnisses durch die Kündigungserklärung des Vermieters mit sich bringt. Man betrachtet diese Regelung als ein wesentlicher Inhalt des Kündigungsschutzes im Wohnraummietvertrag, für den ein Grundgedanke des sozialen Schutzes eine besondere Rolle spielt. Aus einem rechtsvergleichenden Hineinschauen in den deutschen und koreanischen Wohnraummietvertrag kann man sagen, dass beide Rechtssysteme gemeinsam von einem Grundgedanke des Kündigungsschutzes für den Mieter ausgehen. Aber auch sind zahlreiche kleine Unterschiede zwischen beiden Rechtssysteme vorhanden. Vor allem ist auf der deutschen Seite ein soziales Rechtsgedanke im Rahmen des Kündigungsschutzes stärker ausgeprägt ist als auf der koreanischen Seite. Ein Hinblick auf die Erfahrung in der deutschen Rechtsentwicklung könnte für die koreanische Rechtspraxis hilfreich sein, weil im BGB angemessene Interessenabwägung zwischen dem Vermieter und dem Mieter erfolgreich und effizient vorgeschrieben ist.

목차

Ⅰ. 들어가는 말

Ⅱ. 주택의 임대기간의 제한

Ⅲ. 기간을 정함이 없는 주택임대차계약의 해지

Ⅳ. 임차인의 이의제기와 계약존속청구권

Ⅴ. 결론에 갈음하여

키워드

주택임대차계약 임대인의 해지통고 해지에 대한 임차권보호 사회조항 가혹조항 이의제기와 임대차존속청구권 이익형량 Wohnraummietvertrag ordentliche Kü ndigung des Vermieters Kü ndigungsschutz Sozialklausel Hä rteklausel Widerspruch und Anspruch auf die Fortsetzung des Mietverhä ltnisses Interessenabwä gung