주택임대차 시장 상생방안

• 영문명: Harmonization of Interests between Housing Lessor and Lessee in the Rental Market
• 발행기관: 한국집합건물법학회
• 저자명: 이종덕
• 간행물 정보: 『집합건물법학』제48집, 141~170쪽, 전체 30쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2023.11.30

국문 초록

국내 주택보급율은 이미 2008년부터 100%를 넘어섰지만, 자가점유율(2021년 기준)은 여전히 57.3%에 불과하여 많은 사람들은 타인의 주택을 빌려서 사용하고 있다. 빌라의 신, 빌라왕, 건축왕, 오피스텔왕 등의 신조어를 만들어낸 대규모의 전세사기로 인해 정부의 다양한 해결책들이 제시되고 있으나, 본질적으로 주택임대차 시장의 개혁과 상생을 위한 방안이라기보다는 미봉책에 불과하다는 비판이 지속적으로 제기되고 있다. 이러한 관점에서 법제도적 개선을 통해서 근본적인 임대차시장의 상생방안을 도출하고자 한다. 먼저 현재 임의적인 민간임대사업자등록제도를 강제하여 등록신청의 거부사유(민간임대주택법 제7조 제7항)에 해당하는 부실임대인의 임대차시장 진입을 막고, 일정 규모 이상의 임대사업자에게는 추가로 자산 요건 등을 구비하도록 함으로써 임차인의 보증금반환청구권이 실질적으로 확보될 수 있도록 보완할 필요가 있다. 채권적 전세제도는 주거징검다리로서의 역할이나 주거비용의 감소와 같은 긍정적인 요소가 있기는 하나, 기본적으로 거액의 금액을 임대차 기간 중에는 자유롭게 처분할 수 있는 권한을 부여함에 반하여 그 회수를 위한 법적 보호수단은 불충분하다는 치명적인 단점이 있는 제도이다. 이를 보완하기 위해 주택임대차보호법상 대항력, 우선변제권, 최우선변제권, 임차권등기명령 등의 규정이 있지만, 이러한 규정들로도 보호되지 못하는 허점들이 발생하여 지속적으로 땜질식의 법개정과 정부정책들이 새롭게 등장하고 있다. 구관습상의 전세제도는 민법 제303조 이하에서 전세권으로 편입되어 우선변제권이 부여되어 전세권자는 물권자로서 강력한 보호를 받지만, 실제에서는 거의 활용되지 못하고 있다. 사회적 문제로 대두되는 채권적 전세는 임차인의 보호측면에서 허용하지 않는 것이 타당하며, 아울러 임대보증금도 임대인의 차임채권과 건물손상에 따른 손해배상채권을 담보라는 목적보다 훨씬 다액이 수수되고 있는 관행을 바로잡을 필요가 있다. 독일 민법 제551조 제1항에서는 1개월분의 차임액의 3배를 넘지 않도록 제한을 두고 있다는 점을 참고할 만하다. 현실적으로 실제에서 빈번하게 활용되는 채권적 전세를 금지할 수 없다면, 일정액 이상의 전세금 또는 보증금이 지급되는 임차권은 등기하도록 강제함으로써 대항요건의 취득시점으로 인해 발생하는 법적 문제는 상당 부분 해결될 수 있을 것이다.

영문 초록

In South Korea, the domestic housing supply rate has already exceeded 100% since 2008, but the home ownership rate in 2021 still remains at 57.3%. In response to large-scale Chonse fraud, the government has come up with various solutions, but there is criticism that it is insufficient for a fundamental solution. This paper aims to derive a win-win plan between landlords and tenants in the rental market through legal and institutional improvement. First, it is necessary to partially restrict private landlords from freely choosing whether to register as rental businesses. Through this, it is possible to prevent a rental business operator who meets the requirements for rejection of the registration application under Article 7 (7) of the Special Act on Private Rental Housing from entering the rental market. In addition, the tenant's right to claim the return of the deposit can be substantially secured by requiring additional asset requirements for rental businesses of a certain size or larger. Although the lease system has positive factors such as a role as a residential stepping stone and a reduction in housing costs, it basically grants the right to freely dispose of a large amount during the lease period, while the legal protection for its return is insufficient. There have been various legal and institutional efforts to compensate for this, but tenants are still not sufficiently protected. The old customary Chonse was incorporated into Article 303 et seq.(Right to registered lease on a deposit basis) of the Korean Civil Code, but Chonsegwon is rarely used in practice. In terms of the protection of tenants, it is reasonable not to allow Chonse Lease. In reality, it is also possible to consider forcing the registration of leaseholds that are paid a certain amount or more of rental deposits. It is necessary to correct the practice that rental deposits are received much more than collateral purposes. Article 551 (1) of the German Civil Code restricts rental deposits not to exceed three times the rent for one month. It may also be considered to force leaseholds that are paid a certain amount or more of rental deposits to be registered.

목차

Ⅰ. 들어가며

Ⅱ. 주택임대차 시장 현황 및 특징

Ⅲ. 주택임대차 시장 상생방안

Ⅳ. 나오며

키워드

전세권 채권적 전세 전세사기 대항요건 주택임대차보호법 Chonse(=Right to registered lease on a deposit basis) Chonse lease Chonse Fraud Opposing Power Housing Lease Protection Act.