상가권리금계약서 작성 권한에 대한 고찰

• 영문명: A Study on the Authority to Prepare Commercial Premium Contracts
• 발행기관: 한국집합건물법학회
• 저자명: 서영천
• 간행물 정보: 『집합건물법학』제47집, 153~172쪽, 전체 20쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2023.08.31

국문 초록

개업공인중개사가 상가권리금계약서를 작성하는 것이 「행정사법」위반사항인지에 대해 수원지법 성남지원 2022.11.11. 선고 2022고단577 판결에서는 다음과 같이 설시하고 있다. ①어린이집 양도에 따른 컨설팅계약서를 작성하는 것은 권리금계약에 해당하고 권리금계약서를 작성한 것은 ‘권리의무나 사실증명에 관한 서류’에 해당하여 「행정사법」 위반이다. ②권리금계약을 중개하고 권리금계약서를 작성하는 행위는 「공인중개사법」과 같은 법 시행령에서 규정하는 중개행위에 해당하지 않으므로 피가 권리금계약을 중개하고 권리금계약서를 작성한 행위는 「행정사법」에 위반된다. ③권리금계약과 임차권 양도계약이 일체 불가분의 관계에 있는 경우 두 계약 전부가 하나의 계약과 같은 불가분의 관계에 있다고 단정하기 어렵다. ④이러한 피고인들의 행위는 법률의 착오에 해당하지 않는다. 다만, 권리금계약은 임대차계약을 반드시 수반해야 하는, ‘임대차계약과 불가분’의 관계인 동시에, 특정 부동산의 ‘임차권 양도’를 전제로 하는 계약으로, 실무에서 권리금계약과 임대차계약 모두의 이행이 있어야만 실효가 있고, 두 계약 중 어느 하나의 계약이 해제, 무효 또는 취소가 있는 경우 다른 하나의 계약도 해제, 무효, 취소되는 관계이다. 따라서, 권리금계약서 작성은 임대차계약과 수반되는 많은 공인중개사의 업무 중 하나임을 고려해 권리금을 중개대상물로 인정해야 하고, 이를 명확히 하기 위해 「공인중개사법 시행령」의 개정이 필요하다.

영문 초록

As to whether it is a violation of the “Licensed Administrative Agent ACT” for a licensed real estate agent to prepare a commercial rights contract, the Suwon District Court's Seongnam Branch sentenced on November 11, 2022 Godan 577 stipulates as follows. ① Preparing a consulting contract for the transfer of daycare centers corresponds to a premium contract, and preparing a premium contract corresponds to a “document on rights obligations or proof of facts,” which violates the Licensed Administrative Agent ACT. ② The act of mediating a premium contract and preparing a premium contract does not constitute an intermediary act stipulated in the Licensed Real Estate Agents ACT, so the act of mediating a premium contract and preparing a premium contract violates the Licensed Administrative Agent ACT. ③ If the premium contract and the lease transfer contract are inseparable, it is difficult to conclude that both contracts are inseparable from one contract. ④ These Defendants' actions do not constitute a mistake in the law. However, a premium contract is a contract that must be accompanied by a lease contract, is inseparable from a lease contract, and is effective only when both the premium contract and the lease contract are fulfilled, and the other contract is canceled, invalid, or canceled. Therefore, considering that the preparation of premium contracts is one of the tasks of many licensed real estate agents accompanying lease contracts, premium should be recognized as an object of brokerage, and to clarify this, the Enforcement Decree of the Certified Real Estate Agents Act needs to be revised.

목차

Ⅰ. 대상판결

Ⅱ. 법적 쟁점과 적용 법리

Ⅲ. 법원의 판단

Ⅳ. 대상판결의 검토

Ⅴ. 결론

키워드

권리금계약 임대차계약 중개대상물 공인중개사법 행정사법 Premium Contract Lease Agreement Objects of Brokerage Licensed Real Estate Agents ACT Licensed Administrative Agent ACT