부동산 공매와 경매의 실행에 있어서 쟁점사항에 대한 비교법적 연구

• 영문명: Comparative Method Study on Issues in Practice of Real State Short Sale and Auction
• 발행기관: 한국부동산경매학회
• 저자명: 이재삼(Lee, Jae-Sam)
• 간행물 정보: 『부동산경매연구』제2권 제2호, 1~60쪽, 전체 60쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2021.12.31

국문 초록

공매와 경매는 「국세징수법」과 「민사집행법」상 국가공권력이 체납자 또는 채무자의 재산을 압류⋅매각한 대금으로 징수기관과 채권자 등에게 배분(배당)하는 절차이다. 그런데 공매와 경매의 실행에 있어서의 문제점은 첫째, 공매의 경우 국세징수기관의 공매대상 재산의 현황조사에 있어서 하자가 발생하고, 경매의 경우에도 부동산의 현황조사 등에 있어서 하자가 발생하고 있다. 둘째, 공매에 있어서 매수대금 미납시 공매보증금의 미반환, 그리고 경매의 경우 매각대금지급 미납 시 경매보증금 미반환이 문제된다. 셋째, 공매의 경우에도 부동산 압류에 대한 인도명령 등의 규정의 결여로 소유자와 점유자간 분쟁의 소지가 크다. 경매의 경우 인도명령이 기각될 경우 명도소송을 제기하는 경우, 명도소송의 장기화와 매수부동산의 멸실·노후 등 손해 발생의 여지가 크다. 넷째, 공매의 경우 국세 등은 다른 채권에 우선하여 징수함으로써 매수인은 매수대금 준비(지급)에 부담을 가지게 된다. 경매의 경우도 민사집행법상 매수인은 근저당채무와 상계되는 경우에, 채무부담에 제한이 있다. 다섯째, 공매의 경우 국세 등 우선 배분으로 인하여 선순위근저당권의 이익침해의 우려가 다분하다. 경매의 경우도 이중경매신청이나 송달누락 등으로 인한 손해가 발생하게 된다. 이러한 문제점에 대한 개선방안으로는 첫째, 공매의 실질적 심사주의와 정확한 정보제공 및 강제집행력 부여 등 실효성 확보가 중요하다. 경매의 경우도 명확한 부동산 현황조사와 정확한 정보제공이 필요하다. 둘째, 공매의 경우 보증금은 잔금미납 시 계약보증금 형태로 반환되어야 한다. 경매의 경우도 잔금 미납 시 반환되어야 한다. 셋째, 공매와 경매에 있어서 점유자의 명도거부 시 점유이전가처분신청과 인도명령 및 명도소송의 효율화를 기해야 한다. 넷째, 공매에 있어서 국세충당우선배분 원칙에 따른 근저당권 배분의 침해가 있어서는 아니된다. 경매의 경우도 채권자가 동시에 매수인(낙찰자)일 경우 상계실현에 있어서 절차상 제한의 완화가 필요하다. 다섯째, 공매에 있어서 매각대금 배분의 경우 선순위근저당권의 이익침해에 대하여는 완전한(충분한) 구제가 이루어져야 할 것이다. 경매의 경우도 경매절차상 하자에 대한 완전한 구제가 이루어져야 한다. 결국 ① 공매와 경매에 있어서 부동산 현황조사의 명확성 유지와 정보공개 의무화, ② 입찰보증금의 반환, ③ 점유물건에 대한 인도명령의 실효성 확보와 명도소송의 신속화, ④ 매각대금의 배분(배당)에 있어서 상계의 적정화, ⑤ 이의제기 등 구제법리 강화가 요구된다.

영문 초록

Public short sale and auction are procedures in which the governmental authority seizes and sells the property of delinquent taxpayers or debtors under the National Tax Collection Act and Civil Execution Act and distributes (allocates) the proceeds to collection agencies and creditors. However, the problems in the practice of public short sales and auctions are: First, in the case of a public short sale, mistakes occur in the investigation of the current state of the property subject to a public short sale by an agency responsible for the collection of national taxes, and in the case of an auction, mistakes have occurred in the investigation of the current state of real estate, etc. Second, non-return of the auction deposit in case of non-payment of the purchase price in the case of a public short sale and non-return of the auction deposit in case of non-payment of the sale price in the case of an auction have been a problem. Third, even in the case of a public short sale, there is a high possibility of disputes between the owner and the occupant due to the lack of provisions such as a transfer order regarding the seizure of real estate. In the case of an auction, if a dispossession suit is filed when a dispossession order is dismissed, there is a high possibility of damage such as prolongation of the dispossession suit and damage/loss and aging of the acquired real estate. Fourth, in the case of a public short sale, national taxes are collected first over other bonds, so that the buyer has a burden to prepare (pay) the purchase price. In the case of an auction, the buyer is limited in his/her debt burden if it is offset against the underlying mortgage under the Civil Execution Act. Fifth, in the case of a pubic short sale, there are many concerns about the violation of the interests of the senior collateral mortgage right due to the preferred distribution such as national tax. In the case of an auction also, damage may occur due to a double auction application or lost delivery. As for the improvement measures for these problems, first, it is important to ensure the effectiveness of the public short sale, such as the practical examination of the public auction, the provision of accurate information and the provision of compulsory enforcement power. In the case of an auction also, it is necessary to investigate the clear situation of the real estate and provide accurate information. Second, in the case of a public short sale, the deposit must be returned in the form of a contract deposit if the balance is not paid. In the case of an auction also, the balance must be returned if the balance is not paid. Third, in the case of short sale and auction, when the occupant refuses to dispossess the property, it is necessary to improve the efficiency of dispossession suits such as the application for the provisional disposition of the transfer of possession, the transfer order, etc.. Fourth, in the public auction, there should be no violation on the distribution of the right to mortgage from the principle of preferential distribution for national taxes provisions. In the case of an auction, if the creditor is the buyer (successful bidder) at the same time, it is necessary to relax the procedural restrictions in the realization of offsetting. Fifth, in the case of the distribution of the sale proceeds in a public short sale, a complete (sufficient) remedy should be provided for the violation of the interests of the senior collateral mortgage. In the case of an auction, complete remedies must be made for faults in the auction procedure. In the end, strengthening remedial laws such as ① maintenance of clarity of real estate status investigation and mandatory disclosure of information in public short sales and auctions, ② return of bid deposit, ③ securing effectiveness of transfer orders for occupied real estates and speeding up dispossession lawsuits, ④ optimization of offsets in distribution (allotment) of sale proceeds,

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산 공개와 경매에 관한 법적 고찰

Ⅲ. 부동산 공매제도와 경매제도의 실행에 있어서 제기되는 문제점

Ⅳ. 공매제도와 경매제도의 실행에 있어서 쟁점사항 개선방안

Ⅴ. 결론

키워드

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