부동산 경매에 관한 주택임대차보호법의 판례 동향

• 영문명: Trends in Precedents of the Housing Lease Protection Act on Real Estate Auctions
• 발행기관: 한국부동산경매학회
• 저자명: 신봉근(Shin Bong-Geun)
• 간행물 정보: 『부동산경매연구』제2권 제2호, 83~105쪽, 전체 23쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2021.12.31

국문 초록

대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결은 대법원판결로서는 최초로 이 문제에 관하여 임대인의 제3채무자로서의 지위의 승계를 긍정하였다는 점에서 그 의의가 매우 크다. 또한, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의한 법정승계의 입법취지는 임차인으로 하여금 주택의 소유자를 통하여 임대차의 목적을 달성할 수 있게 보장하는 것인데, 이러한 취지는 민사집행법상 제3채무자의 지위의 승계에도 관철되어야 한다. 즉, 임차인의 채권자에게 주택의 소유자에 대한 강제집행절차를 통한 채권만족의 가능성이 보장되어야 한다. 대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결과 관련하여, 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리를 갖는다고 한다. 대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다277880 판결과 관련해서는, 임대인의 지위의 승계는 계약인수를 넘어 계약과 관련된 일체의 권리의무에 대해 포괄적 승계로 이해되어야 한다. 어떤 특정한 권리의무는 승계되지 않는다고 해석할 수 없기 때문이다. 따라서 연체차임채권이든 제3채무자의 지위든 임대인의 지위의 승계로 함께 승계된다고 보아야 한다. 즉, 임대차계약에 기초하여 발생된 모든 권리의무, 나아가 제3자와 관련된 권리의무까지 승계된다고 보는 대상판결의 입장에 찬동한다. 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결과 관련해서는, 위탁자와 수탁자가 부동산에 관하여 신탁을 설정하고 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 이전되고, 그 결과 신탁재산에 대한 관리권 역시 수탁자가 보유하게 된다. 이와 같은 신탁의 일반적인 법리가 담보신탁에 있어서도 그대로 적용될 수 있는지에 관하여 견해가 대립하고 있지만 담보신탁 역시 신탁의 한 유형으로 받아들이고 신탁의 법리를 적용하는 것이 타당하다. 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결과 관련해서는, 채권을 일정한 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성하지만(민법 제162조, 제163조, 제164조), 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면 소멸시효가 진행하지 않는다. 나아가 채권을 행사하는 방법에는 채무자에 대한 직접적인 이행청구 외에도 변제의 수령이나 상계, 소송상 청구 및 항변으로 채권을 주장하는 경우 등 채권이 가지는 다른 여러 가지 권능을 행사하는 것도 포함된다. 따라서 채권을 행사하여 실현하려는 행위를 하거나 이에 준하는 것으로 평가할 수 있는 객관적 행위의 모습이 있으면, 권리를 행사한다고 보는 것이 소멸시효 제도의 취지에 부합한다.

영문 초록

In the process of auctioning real estate, many legal problems arise related to housing leases. Therefore, the Real Estate Auction and Housing Lease Protection Act are closely related. In fact, there are many precedents related to this. It is a meaningful study to examine the trends of these precedents. The Supreme Court s rulings on January 17, 2013, 2011Da49523 is of great significance in that it affirmed the succession of the lessor s status as a third debtor on this matter for the first time as a Supreme Court ruling. In addition, the legislative purpose of legal succession under Article 3 (4) of the Housing Lease Protection Act is to ensure that tenants can achieve the purpose of lease through the owner of the house, which must be carried out by the succession of the third debtor s status under the Civil Execution Act. In other words, the possibility of bond satisfaction through compulsory execution procedures for the owner of the house should be guaranteed to the tenant s creditor. Regarding the Supreme Court s rulings on July 9, 2020, 2016Da244224,244231, the extinctive prescription is completed if the bond is not exercised for a certain period of time (Articles 162, 163, and 164 of the Civil Act), but if it can be considered that the bond is still exercised, the extinctive prescription does not proceed. Furthermore, in addition to direct performance claims against debtors, the method of exercising bonds includes exercising various other powers of bonds, such as receipt or offset of reimbursement, litigation claims, and defense. Therefore, if there is an act to realize by exercising a bond or an objective act that can be evaluated as equivalent, it is consistent with the purpose of the extinctive prescription system to see that the right is exercised. The Housing Lease Protection Act is a law enacted to protect tenants of houses that are economically weak. In terms of legal issues related to the Housing Lease Protection Act, we look forward to a ruling that balances interests between the lessor, the lessee, and a third party, but also reflects the purpose of enacting the Housing Lease Protection Act.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 주택임대차보호법에 관한 주요 판례의 검토

Ⅲ. 결론

키워드

경매 강제집행 주택임대차보호법 주택임대차 임대차보증금 Auction Compulsory Execution Housing Lease Protection Act Housing Lease Lease Deposit