정당보상에 있어 개발이익배제논리의 위헌성에 관한 고찰

• 영문명: A Study on the Unconstitutionality of an Affirming Hypothesis that Windfall Should be Excluded from the Compensation for the Land Taken
• 발행기관: 한국부동산연구원
• 저자명: 류하백(Yoo, Ha Baek)
• 간행물 정보: 『부동산연구』제18권 제1호, 125~152쪽, 전체 28쪽
• 주제분류: 사회과학 > 지역개발
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2008.06.30

국문 초록

헌법은 재산권을 보장하는 한편(제23조제1항), 공공필요에 의한 재산권의 수용은 법률로써 하되, 정당한 보상을 보장하고 있다(같은 조제3항). ‘공공필요의 요건’을 충족하는 예외적인 경우에는 재산권의 존속보장을 정당보상(가치보장)으로써 공용수용을 허용하게 된다. 헌법재판소는 헌법 제23조 제1항 및 제2항에 의한 재산권의 사회적 제약과 같은 조 제3항에 의한 재산권의 박탈을 구분하고 있다. 공공필요에 의하여 사업시행자의 지위를 갖는 경우라도 재산권의 사회적 제약을 받는 상태 하(녹지지역, 관리지역 등)에서 개발사업을 시행할 수 없고, ‘제약·금지의 해제’가 있은 후(용도지역 변경이 있은 후)에 비로소 개발사업에 필요한 토지를 취득하여 개발할 수 있게 된다. 사회적 제약으로부터 회복된 자유 즉, 사회경제적 요인에 의한 용도지역 변경(도시관리계획의 변경)은 토지용도의 다양성 증가로 인하여 자연히 지가상승이 있게 마련이고, 이러한 지가상승분은 용도지역이 변경되는 지역의 토지소유자 모두가 향유하여야 하는 ‘일반이익(general benefit)’이다. 헌법재판소는 제23조 제3항에 의한 재산권의 박탈과 제23조 제2항에 의한 재산권의 사회적 제약을 엄격히 구분하고 있음에도 불구하고, 정당보상에 있어서만은 용도지역이 변경되기 전인 종전의 용도지역에 의한 공시지가 기준보상(재산권의 사회적 제약을 받는 상태의)을 정당한 보상이라고 하는 결정은 헌법재판소가 확립한 판례를 자의로 번복하는 것이고, ‘매도인(피수용자)에 대한 자의적 차별’을 하는 것이 된다. 재산권의 박탈에 대한 정당한 보상이 아닐 경우에는 매도인은 계약의 자유, 사적자치의 원칙에 의해 계약을 체결하려고 하지 아니할 것이기 때문에, 토지에 대한 보상은 시가보상(정상적인 거래가격)이 되어야 하고, 시가보상은 ‘인근지역에서 동등의 토지를 취득할 수 있는 수준의 금전보상’이 될 때에만 비로소 정통한 매도인과 정통한 매입인 간에 합의가 성립할 수 있기 때문에 ‘개발이익배제논리’는 성립될 수 없는 것이다.

영문 초록

Article 23(1) of the Constitution provides and guarantees the right of private property of all citizens, Article 23(3) goes on to provide that condemnation of property rights for public necessity shall be governed by law and in such a case just compensation therefor shall be paid, which the permanent guarantee of property rights shall be converted into just compensation(value guarantee) therefor. Constitutional Court differentiates social obligation inherent in property rights provided by Article 23(1) and Article 23(2) from deprivation of property by Article 23(3). Although a project initiator may have the legal ability to acquire the right of eminent domain for public project, he or she can neither acquire nor develop land needed under a substantial land use regulation in the zoning(management zone, green zone, etc) derived from social obligation inherent in property rights. He or she can acquire and develop it, when changed into a developable zone which resulted from removing the limitation or prohibition on it. A change of the zoning may increase the value of land due to the diversity of land use resulting from removing the limitation or prohibition on social obligation inherent in property rights. The enhancement in the value of land, which resulted from removing the limitation or prohibition on it is a general benefit, that should be enjoyed by all the landowners who possess developable lands. Although Constitutional Court strictly differentiates social obligation inherent in property rights by Article 23(1) and Article 23(2) from deprivation of property rights by Article 23(3), he decided that just compensation be the amount based on officially assessed land price designed under a substantial land use regulation in the zoning, derived from social obligation inherent in property rights, which might violate the upper precedents, and makes arbitrary discrimination against the sellers(the expropriated owners). Unless the compensation for deprivation of property rights will be just, the seller might not agree on the amount of compensation to be paid for the land needed, which derived the freedom of contract and the principle of private autonomy. The compensation offered to the expropriated owner should be the amount based on current value(fair market value), should be sufficient enough to acquire alternative land nearby which is equivalent for the land taken, and should be the amount that by a willing and informed seller and a willing and informed buyer might be expected to reach an amicable agreement for it in the open market. Therefore an affirming hypothesis that windfall should be excluded from just compensation that shall be paid to the landowner for the land taken can not be materialized.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 개발이익배제논리의 개요 및 제도화 경과

Ⅲ. 외국에서의 개발이익배제논란과 정당보상정착 경과

Ⅳ. 개발이익배제논리의 문제점

Ⅴ. 개발이익배제논리의 위헌내용

Ⅵ. 결론

키워드

재산권 보장 재산권의 사회적 제약 정당보상 가치보장 개발이익 guarantee of property rights social obligation inherent in property rights just compensation value guarantee windfall