계약금 교부의 법적 성질과 그 반환의 법률관계 재해석

• 영문명: A Study on the Return of Down Payment
• 발행기관: 한국재산법학회
• 저자명: 정상현(Jung, Sang-Hyun) 박석일(Park, Suk-Il)
• 간행물 정보: 『재산법연구』財産法硏究 第36卷 第3號, 135~160쪽, 전체 26쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2019.11.30

국문 초록

계약금 교부의 법적 성질에 대하여 다수설과 판례는 주된 계약과 별도로 체결되는 종된 계약으로서 요물계약이라고 한다. 이에 반하여 본 논문은 계약금의 교부를 주된 계약의 내용으로 정한 계약금 지급의무의 이행이며 매매대금의 일부를 지급하는 것으로 보는 관점에서 접근한다. 민법 제565조 제1항은 계약금의 교부를 해약금으로 추정한다. 위 규정에 따를 경우 계약금이 ‘교부’되면 교부자는 이를 ‘포기’하고 수령자는 그 배액을 ‘상환’하여 주된 계약을 해제할 수 있다. 해약금으로서의 법적 효과는 위 규정이 제시하고 있는 법률사실, 즉 계약금의 교부에 따른 법적 효과로 볼 수도 있다. 그러므로 계약금 교부의 법적 성질을 반드시 ‘계약금계약’으로 법률구성할 필요가 있는지 의문이다. 현실적으로도 매수인이 매도인에게 계약금을 교부하면서 매매계약과 별도로 ‘계약금의 지급에 관한 계약’을 체결한다고 생각하지는 않을 것이다. 나아가 다수설은 주된 계약의 이행 과정에서 계약금이 상환 또는 반환되는 여러 국면의 법률관계를 명확하게 설명하지 못한다. 특히 매매계약이 모두 이행되어 그 목적을 달성하여 소멸되면 그 종된 계약인 계약금계약 역시 효력을 상실하므로 이미 지급된 계약금은 매수인에게 반환되어야 하는 것으로 해석한다. 이때 계약금이 반환되면 매수인은 그만큼 대금을 덜 지급한 결과이므로 다시 그 만큼 대금을 추가 지급해야 하지만, 이러한 과정을 생략하기 위해서 실제로는 계약금을 반환하지 않고 매매대금에 충당하는 것으로 본다. 예를 들어 매매대금을 10억 원, 계약금을 1억 원으로 약정하고, 계약 당일 계약금이 교부된 후 매수인이 중도금과 잔금 합계 9억 원을 매도인에게 모두 지급하였다면, 매매계약에서 정한 대금은 전부 이행되었다. 그렇더라도 다수설에 의하면 매도인은 계약금 1억 원을 매수인에게 다시 반환해야 하고, 그러면 매수인은 매매대금 1억 원을 미지급한 결과가 되므로 이를 매도인에게 추가로 지급해야 한다. 이러한 계약금의 지급과 반환, 대금의 추가지급 절차를 생략하여 결국은 계약금 1억 원을 반환하지 않고 대금의 충당으로 의제한다. 그러나 이는 매우 비현실적이고 우회적인 해석이라고 생각된다. 이러한 결과는 계약금의 교부를 계약금계약이라고 해석하면서 야기되었다. 매매계약의 목적 달성으로 그 종된 계약금계약 역시 효력을 상실하므로 교부된 계약금은 반환되어야 한다는 것이다. 그러나 이러한 해석보다 오히려 계약금의 교부를 매매계약에 따라 정해진 대금의 일부를 지급하는 것으로 보면, 앞에서 문제된 여러가지 법률관계를 훨씬 쉽고 간명하게 설명할 수 있다. 매수인이 계약금을 포함하여 매매대금 전부를 지급하면 매도인은 소유권이전등기를 해주면 된다. 계약금을 다시 매수인에게 반환한다든가, 매매대금에 충당한다는 비현실적이고 우회적인 해석은 불필요하다.

영문 초록

The major theories and precedents regarding the legal nature of the down payment are identified as an independent contract to be concluded separately from the main contract. On the contrary, it is not a separate contract but a fulfillment of the obligation to pay the down payment determined by the contents of the main contract, and is considered to be the first payment. Article 565 (1) of the Korean Civil Code presumes the grant of the down payment as a cancellation fee. In accordance with the above provisions, if the down payment is issued , the main contract could be cancelled by grantor’s give up the down payment and by recipient’s repaying it. In the light of the general principle of interpretation of the law, the legal effect as a cancellation fee is based on the provision of the legal facts, that is, the down payment provided by the above provisions. In reality, the buyer will not be willing to sign a contract for the issuance of the down payment separately from the sale contract. Furthermore, the major theories and precedents do not clearly explain the legal relations of the various phases in which the down payment issued in the execution of the main contract is repaid or returned. According to this, the down payment is paid in accordance with the down payment contract independently established with the sale contract, so the down payment contract shall be deemed to be accomplished and expired and the down payment should be returned to the buyer. But this down payment should be returned, but it is not actually returned, and eventually it is paid for the whole sale price. This interpretation is very unrealistic and circumventive. Rather, the interpretation of the issuance of the down payment as part of the purchase price will simplify and solve the related problem easily. If the buyer completes paying all of the sales price by combining the down payment, intermediate payment, and balance, the seller can register the transfer of ownership. An unrealistic and circumstantial interpretation that the down payment must be returned to the buyer but is covers the sale price is unnecessary. However, according to the major theories and precedents, the down payment can not be a part of the price. Because if the down payment is as a part of the whole price, there is no room for the presumption of cancellation fee by applying the Article 565 (1) of the Korean Civil Act, since the buyer has fulfilled the requirements of the initiative to implement on the above provisions by paying the down payment. However, this interpretation is unreasonable to the confusion on point of time as the legal requirements and the application of the law. Article 565 (1) of the Civil Code of Korea is a provision that can only be applied until a down payment is issued. The initiative to implement on the above provisions means only the execution of the party performed after the issuance of the down payment.

목차

Ⅰ. 서설

Ⅱ. 계약금 교부의 법적 성질

Ⅲ. 계약금 반환의 법률관계

Ⅳ. 결어

키워드

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