권리금과 상가건물 임차인의 보호

• 영문명: Premium of Business Building Lease and the Protection for the Lessees
• 발행기관: 건국대학교 부동산도시연구원
• 저자명: 이재경(Jae-Kyoung Lee)
• 간행물 정보: 『부동산 도시연구』제2권 제1호, 19~36쪽, 전체 18쪽
• 주제분류: 경제경영 > 경제학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2009.08.30

국문 초록

2009년 1월20일 발생한 용산 철거민 사태로 인하여 상가임대차의 권리금 분쟁의 해결에 대한 궁극적인 해결이 그 어느 때보다 요구되고 있다. 하지만, 점포임대차에 대한 기본법인 민법은 물론, 당초 경제적으로 약자의 지위에 있는 상가임차인을 보호하기 위한 상가건물임대차보호법도 권리금에 대하여는 침묵하고 있다. 간접적인 조치로서 민법상 부속물매수청구권, 비용상환청구권이 규정되어 있고, 상가건물임대차보호법상 차임의 증액통제 규정 및 5년간의 갱신청구권으로서 영업기간을 보장함으로써 간접적으로 시설비나 권리금을 회수할 수 있도록 조치하고 있지만, 이런 규정만으로는 궁극적인 해결이 불가능하다. 주택의 경우와 달리, 상가임대차 관계에 있어서는 임차인이 열악한 지위에 있는 자로서 강한 법사회학적 보호를 필요로 한다는 전제에서 출발하는 것이 아니라 당사자 사이의 형평성 유지라든가, 상가건물 임대차제도의 근대화를 위한 보충적 입법으로 나아가는 것이 외국 입법례의 일반적인 경향임을 알 수 있다. 우리나라의 경우에 있어서도, 권리금을 부담하는 임차인의 일방적인 보호가 아니라, 선의의 임대인이 마땅히 누려야 하는 합리적인 이익도 동시에 보호해야 할 필요가 있다는 것이다. 그렇다면, 임차인의 보호가 상대적으로 더 절실히 요구되는 우리나라 거래실제의 상황을 고려하여, 기본적으로는 악의의 임대인의 횡포를 방지하고, 임차인을 보호하는 입장에 서되, 권리금 수수의 당사자가 아닌 선의의 임대인이 불측의 손해를 입는 경우는 더더욱 없어야 할 것이다. 권리금 문제의 궁극적인 해결을 위하여, ⅰ) 투자금회수방안의 실질적인 보장, ⅱ) 일반강행규정의 적극적인 적용, ⅲ) 부동산개발 등에 따른 임대인의 권리금반환의무 등의 개선방안이 논의될 수 있을 것이다. 현실적으로 당장 이러한 시스템이 가동되기 위해서는 많은 어려움이 따르지만, 체계적인 개선과 함께 점차 기술적인 보완을 통하여 권리금의 양성화까지 이룰 수 있어야 할 것이다.

영문 초록

According to Article 618 of Korean Civil Code, a lease becomes effective when one of the parties has agreed to allow the other party to use an object and take profits therefrom, and the latter has agreed to pay rent for it. The lease of business building is generally accompanied with premium. The premium is given and received between lessee and sub-lessee, sub-lessor and sub-lessee. Even though there must be a natural and lawful agreement between a lessor and a lessee, there still remains the need to secure the position of the lessee who is said to be economically weak party, compared to that of lessor. According to relevant Supreme court cases, the lessor have no liability for a premium. But, lease stipulation of the Civil Code has lack in protection for the lessees of the real estate when it comes to the payment of premium in addition to key money. Especially for the lease of business building, current Business Building Lease Protection Act has no protection for the lessee who paid the premium entering the lease. Therefore, the study in this paper is focused on the protection for the lessees of the business building lease, especially the strong argument that the lessor received the premium must refund the lessee, if the lessor rescind the contract during the lease period.

키워드

상가건물임대차보호법 상가건물 권리금 임차인 보호 임대차기간 갱신 Business Building Lease Protection Act Premium Lessor Lessee Protection Of Lessee. Commercial Building Claim for Cost Reimbursement Renewal of Lease Term Claim for Purchasing the Adjunct(Fixture) Control Over Rent Sub-Lease.