부동산 매매계약에 있어서 중도금의 기일 전 지급과 이행의 착수

• 영문명: Advance Payment of Midterm Installment in Sales Contract on Real Property and Substantial Performance in Implementing the Contract
• 발행기관: 건국대학교 부동산도시연구원
• 저자명: 조상희(Sang-Hee Jo)
• 간행물 정보: 『부동산 도시연구』제2권 제1호, 5~18쪽, 전체 14쪽
• 주제분류: 경제경영 > 경제학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2009.08.30

국문 초록

부동산매매계약은 일반적으로 매매대금을 계약금, 중도금, 잔금 등으로 나누어 지급하게 되고, 이때 계약금은 해약금으로 해석되어 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전까지는 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 교부된 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있다. 그리고 중도금의 지급을 이행의 착수로 보고 있다. 그런데 매매계약 이후에 부동산 가격이 상승할 경우 매도인으로서는 매매시기의 착오로 손해를 보았다고 생각하게 되고, 매수인은 매매시기의 선택으로 계약 자체로 이익을 실현했다고 여기기 때문에 이해관계가 완전히 상반되게 된다. 이때 그 가격 상승폭이 매우 클 경우에 즉 계약금의 배액을 상환하더라도 이익이 발생되는 상황이라면 매도인은 계약금의 배액을 상환하고서라도 계약을 해제하려고 할 것이고, 이때 매수인은 중도금 지급시기까지 기다리지 않고 미리 중도금을 지급하여 계약을 해제시키지 못하게 만들려고 할 것이다. 이때 매수인이 중도금의 지급시기 이전에 미리 중도금을 지급하는 것이 이른바 이행의 착수 시점으로 인정되어서 매도인이 더 이상 계약을 해제할 수 없게 되는 것인가가 문제로 된다. 왜냐하면 매도인으로서도 원래의 계약상의 중도금 지급시기까지 계약을 해제할 권한을 가지고 있어서 매수인의 중도금의 기일 전 지급이 이행의 착수로 인정될 경우 이러한 계약해제권을 박탈당하게 되기 때문이다. 최근의 대법원 판결은 당사자가 채무의 이행기 전에 이행에 착수하지 아니하기로 하는 것과 같이 볼 수 있는 ‘특별한 사정’이 있는 경우 이외에는 중도금의 이행기는 채무자인 매수인의 이익을 위하여 존재하는 것이라고 해석하여 중도금의 기일 전 지급에 이행의 착수 시점을 앞당기는 효과를 발생시킬 수 있다고 본다. 그러나 이러한 판결은 매도인이 가지는 기한의 이익을 지나치게 제한하고 매수인이 임의로 매도인의 계약의 해제권한을 박탈하는 것이다. 그것은 중도금의 지급기일의 특정이라는 약정이라는 원칙적 상황을 이행기 전에 착수하지 않기로 하는 특별한 사정이라는 예외적 사정과 혼동한 것으로 문제가 있다고 본다. 중도금의 기일 전 지급에 대하여 매도인의 이익을 충분히 고려하여 이행의 착수 효과를 인정하는데 주의하여야 한다고 본다.

영문 초록

According to Article 565 of Civil Law, seller can rescind the sale contract by giving to the purchaser the double amount of down payment and purchaser can rescind the sale contract by relinquishing the down payment made by himself or herself, with the proviso that the seller or purchaser does not make any substantial performance in implementing the contract. The “substantial performance in implementing the contract” in sales contract on real property may be done when purchaser makes the midterm installment to seller, if the price should be made by three installments, i.e., down payment (earnest), midterm installment and remaining balance payment. That principle was firmly established as court precedents. However, in the middle of the situation that the price of real property is rising rapidly, the purchasers have the tendency to prepay the midterm installment because, by fixing the time of the substantial performance in implementing the contract earlier than expected, they do not want the contract to be floating and prevent seller from rescind the contract. This kind of advance payment of midterm installment by purchaser may do harm to seller by depriving his or her right of rescission of the contract. The recent decision of the Supreme Court affirmed that the advance payment of midterm installment by purchaser should be recognized as the substantial performance in implementing the contract which prevents the seller from rescission, if there were not “mutual particular understanding” that seller also had the benefit from the time period inbetween midterm installment. But in my opinion this decion may be wrong in the point that the rescission right of seller can not be protected properly in the time of rapid price rising.

키워드

계약해제 계약금 중도금 이행의 착수 해약금 Down Payment Rescission Of Contract Advance Payment Of Midterm Installment Substantial Performance In Implementing The Contract Real Property