주택재개발사업 조합원의 수익성에 관한 연구

• 영문명: A study on Housing Redevelopment Syndicate member's Profitability
• 발행기관: 건국대학교 부동산도시연구원
• 저자명: 성상준(Sangjun Seong)
• 간행물 정보: 『부동산 도시연구』제1권 제1호, 37~56쪽, 전체 20쪽
• 주제분류: 경제경영 > 경제학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2008.08.30

국문 초록

본 연구는 재개발 사업에 참여하는 조합원의 수익성과 안정성을 일반적인 재무분석 수단인 ROE를 활용하여 조합원이 기존에 보유한 자산가치에 신규 주택의 가치변화에 따라 얼마나 수익을 얻었는지 그리고 영향을 끼치는 요인을 찾아 그 영향이 얼마나 미치는지 분석하는 것을 목적으로 하였다. 연구의 방법은 선행연구를 고찰하고 재개발 사업구역 중 2개구역의 사례를 통계적 실증분석으로 진행하였다. 분석대상의 공간적 범위는 서울시 성북구에서 시행된 재개발구역 중 2개구역을 대상으로하고 관리처분시점에서 입주시점까지 가격변화를 기존자산가치인 권리가액으로 나눈 기존자산수익률(ROE)를 종속변수로 하여 분석하였다. 연구결과로 사업 전에 소규모의 토지 또는 주택을 보유한 경우 물리적 변화 및 가치변화가 커서 수익률이 다른 규모의 보유자보다 크게 나타나는 경향이 있음을 알 수 있었다. 다른 소유자보다 큰 수익률을 나타내는 경우는 보유자산이 작아 추가부담금이 높은 경우가 많으므로 이에 대한 부담이 큰 경우 외지인에게 매각하고 원소유자는 이주를 하는 재입주가 낮은 현상을 나타내게 된다. 기존에 보유하던 토지와 주택의 제도법률적 특성은 수익률에 영향을 미치는 요인으로 나타났다. 그리고 신규주택의 면적별 세대규제와 소형평형의무비율등은 소유면적에 따라 수익률이 차등지게 하는 원인이 되는 것으로 파악되어 정부의 정책이 재개발 조합원의 수익성에 큰 영향이 있어 왔음이 밝혀졌다.

영문 초록

This study aims to analyze the effects of newly-built housing price change and other factors on the price of existing members' real estate, using ROE to measure profitability and stability of members who participate in renewals. This research looked into existing studies and analyzed two redevelopment areas by statistical methods. This examined two zones of Seoul Seongbuk district renewal ones in terms of physical space with ROE(a dependent variable), which is change in price from 'Time for adjustment' to 'Time for moving into new apartment' divided by already-owned housing price. The outcome is there tends to be greater profitability in a small scale of lands and housing owned prior to renewals than that in a large one, which results from greater physical and price change in the case of the former. There are higher additional charge in the case of small real estate, which often force owners to sell them and move out, leading to a lower re-entrance rate. This study also shows that legal attributes that apply to existing real estate affect its profitability. Different profitability by occupation size seems attributed to regulation on the number of households per area size of newly-built housing and obligation rate of small size house. This proves government policy has been a important factor behind members' profitability.

키워드

주택재개발 수익성 자산수익률 Housing Redevelopment Profitability ROE.