토지신탁계약의 문제점과 입법적 개선방안에 대한 연구

• 영문명: A Study on the Issue and Legislative Improvement of Real Estate Trust Contracts
• 발행기관: 은행법학회
• 저자명: 김정주(Jeongju Kim) 조대형(Daehyoung Cho)
• 간행물 정보: 『은행법연구』제14권 제2호, 201~227쪽, 전체 27쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2021.11.30

국문 초록

최근 부동산 경기 활황세 속에서 토지신탁을 통한 부동산개발사업이 활발하게 이루어지고 있다. 부동산을 신탁재산으로 하는 신탁을 부동산신탁이라고 하는데, 부동산신탁 중 부동산개발사업에서 신탁회사가 개발사업의 시행자로서 역할을 수행하는 것이 바로 토지신탁이다. 그런데 토지신탁을 통한 개발사업에서 위탁자나 시공사 그리고 수분양자들까지 피해를 입는 사례들이 발생하면서 토지신탁계약 내용의 불공정성이 제기되고 있다. 하지만 그 동안 토지신탁의 계약 내용과 실제 사업 운영방식에 대해 거의 알려진 바가 없다. 이에 본 연구에서는 실제 토지신탁사업에 활용된 계약서들을 입수해 내용 분석을 실시했으며, 이를 토대로 토지신탁계약의 문제점을 확인하고 그에 대한 입법적 개선방안을 제안하고 있다. 분석결과 토지신탁계약의 구조와 내용 측면에서 일부 불공정한 부분들이 발견되었는데, 이러한 부분들이 가진 내용 측면에서의 특징을 첫째, 이중계약구조와 계약상대방에 대한 구속력, 둘째, 신탁회사의 신탁사무처리와 관련한 일체의 책임면제, 셋째, 신탁회사의 임의적 신탁재산 운용・처분 권한 인정, 넷째, 관계 법령 상 무효로 간주될 수 있는 불공정한 내용 포함, 다섯째, 신탁보수, 대여금 등에 대한 최우선적 회수장치 마련 등으로 요약할 수 있다. 이러한 토지신탁계약의 특징으로 인해 실제로 위탁자나 공사수급인, 기타 용역회사 등의 도덕적 해이와 하자분쟁이나 분양사기가 발생하고 있는 것으로 확인된다. 본 연구에서는 이러한 문제를 해결하기 위해 토지신탁계약 서류 일체를 ｢약관의 규제에 관한 법률｣의 적용범위에 포함시키는 것과 함께, ｢건설산업기본법｣에서 규정하고 있는 건설공사도급계약 내용에 관한 조항이 공정거래위원회의 심사 기준이 될 수 있도록 하는 방안을 제안하고 있다. 이외에도 부동산신탁회사의 불공정한 계약내용에 대해 감독당국의 검사기능을 강화하고, ｢건설산업기본법｣에 따른 불공정행위 금지 조항의 적용 범위를 확대하고, 불공정 계약을 체결한 발주자를 처벌할 수 있는 조항을 검토할 필요가 있다.

영문 초록

Recently, real estate development projects are expanding along with the current real estate boom. Real estate trust is a trust where the trust property is real estate. In the domestic market, the real estate trust where the trust companies play as developers is called land trust. However, cases where trusters, constructors and even real estate buyer suffer serious loss are quite frequently reported. As a result, while questions about the fairness in contract involved with the land trust are being raised. Nevertheless almost nothing is known about the contract clauses. In this study, land trust contracts used in real development projects were obtained and examined to reveal the problem of the trust contract. After the check, not a few unfair clauses were found. Based upon the media report and interview with the persons concerned, it could also be inferred that those clauses are causing much of problem such as poor construction, loss by trusters, constructors and real estate buyers while no responsibility is held by trust companies. To improve the fairness of trust contract, three legislative suggestions were made. First, the coverage by the Standardized Contract Regulation Law should be expanded. Second, monitering by financial supervisory authority and penalty against noncompliance by real estate trust companies should be enforced. Lastly, legal device to monitor and punish unfair behavior by client in the Basic Law of Construction Business should be established.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산신탁과 토지신탁 개관

Ⅲ. 토지신탁계약의 주요 내용과 문제점

Ⅳ. 입법적 개선방안

Ⅴ. 결론 및 시사점

키워드

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