아파트 재건축 과정의 제 단계가 아파트 가격에 미치는 영향 - 서울시를 중심으로

• 영문명: The Impact of Each Stage in the Apartment Reconstruction Process on Apartment Prices: Seoul Cases
• 발행기관: 건국대학교 부동산도시연구원
• 저자명: 신건호(Gun-Ho Shin) 이미윤(Mi-yun Lee)
• 간행물 정보: 『부동산 도시연구』제17권 제2호, 51~68쪽, 전체 18쪽
• 주제분류: 경제경영 > 경제학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.02.28

국문 초록

본 연구는 서울시 재건축 아파트 단지를 대상으로 재건축 사업 단계별 진행과정이 아파트 가격에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 2006년부터 2023년까지의 실거래 데이터를 활용하여 하우스만-테일러(HT) 모델을 적용한 결과, 재건축 사업 단계가 아파트 가격 변동에 미치는 영향이 단계별로 상이하게 나타남을 확인하였다. 초기 단계에서는 개발 가능성에 대한 기대감이 시장에 긍정적으로 반영되어 가격이 상승하였다. 반면, 중간 단 계에서는 추진위원회 설립 및 건축심의 과정에서 불확실성과 수익실현 거래로 인한 가격 하락이 두드러졌다. 후기 단계에서는 관리처분계획 인가에 의한 사업의 가시성 증대로 인해 가격이 상승하였으나, 관리처분계획 완료 후에는 기대감 조정으로 큰 폭의 하락이 관찰되었다. 이주 및 착공 단계에서는 제한적인 시장 반응이 나타났다. 본 연구는 재건축 단계별 가격 변동의 메커니즘을 체계적으로 분석하여 투자자와 정책 입안자에게 실질적 시사 점을 제공한다. 특히, 단계별 시장 리스크와 기대수익을 이해하고 이를 반영한 투자 및 정책 전략의 필요성을 강조 한다. 향후 재건축 진행 단계에서의 매매거래 행위인 수익실현에 관한 연구를 통하여, 재건축 투자과정에 대한 보 다 깊이 있는 이해가 가능할 것이다.

영문 초록

This study empirically examines the impact of each different stages in the apartment reconstruction process on apartment prices in Seoul. Using transaction data from 2006 to 2023, the study employs Hausman-Taylor(HT) models to reveal the distinct effects of each reconstruction stage on price fluctuations. The findings indicate that the initial stages, characterized by development potential, led to price increases due to positive market expectations. However, in the intermediate stages, such as the establishment of the Reconstruction Partnership Establishment Promotion Committee and Deliberation on Construction, price declines were observed due to uncertainties and profit taking sales behavior. In the later stages, while Management Disposal Plan approvals initially caused price increases due to heightened project visibility, significant price decreases followed after its completion as expectations were adjusted downward. The residents migration and construction phases showed limited market reactions. This research provides a comprehensive analysis of the mechanisms underlying price fluctuations across reconstruction stages, offering valuable insights for investors and policy-makers. Specifically, the study highlights the necessity of understanding and addressing stage-specific market risks and opportunities when formulating investment strategies or policies. Future research on ownership changing transaction for profit taking during the reconstruction process, will provide a deeper understanding of the reconstruction investment dynamics.

목차

Ⅰ. 연구 배경 및 목적

Ⅱ. 이론적 고찰 및 선행연구

Ⅲ. 기초자료 구축 및 분석모형 설계

Ⅳ. 실증분석

Ⅴ. 결론

참고문헌

키워드

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