주택임대차의 갱신과 해지

• 영문명: Renewal and Termination of Housing Lease: Supreme Court Decision 2023Da258672 Decided January 11, 2024
• 발행기관: 한국재산법학회
• 저자명: 양미숙(Mi-Suk Yang)
• 간행물 정보: 『재산법연구』第41卷 第1號, 177~208쪽, 전체 32쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2024.05.30

국문 초록

2020년 7월 31일 주택임대차보호법에 계약갱신요구제도가 도입되었다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 일정 기간 중에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있는데, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 국회에서 논의가 시작되고 제도가 시행되기까지 채 2개월이 걸리지 않았으며, 종전의 개정과 다르게 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하는 부진정소급입법을 실시하였다. 법률 개정의 과정에서 충분한 논의 없이 주택시장의 불안정 속에서 임차가구의 주거 불안은 가중되고 있으나, 기존의 법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 않기에 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하여 4년으로 임대차 보장기간을 연장하기 위한 목적에만 집중되어 있었던 것으로 보인다. 대상판결은 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 후, 갱신요구된 임대차가 개시되기 전에 임의해지권을 행사한 경우에 관한 것으로, 임차인은 언제 임의해지권을 행사할 수 있는지, 그 행사로 인한 효력은 언제부터 발생하는가가 쟁점이다. 대법원은 갱신요구된 임대차가 개시되기 전이라도 임차인은 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 판단하였다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항과 제6조의2를 해석함에 있어 구체적인 법리나 논거도 제시함이 없이 문언적 해석에 충실한 해석을 하고 있다. 그러나 갱신요구된 임대차계약은 종전의 임대차계약과 별개의 새로운 계약이라는 점. 갱신요구된 임대차계약을 임차인이 철회하는 것은 가능하지 않다는 점, 대법원의 해석대로라면 종전 임대차계약이 당초의 임대차 만료일보다 먼저 종료되는 상황이 발생할 수도 있다는 점을 들어 대법원의 판결은 타당하지 않다. 따라서 갱신요구된 임대차의 해지통지는 갱신요구된 임대차가 개시되기 전이라도 가능하지만, 해지의 효력은 갱신요구된 임대차가 개시되고 3개월이 지나면 발생한다고 보아야 한다.

영문 초록

On July 31, 2020, the Housing Lease Protection Act (hereinafter HLPA) introduced a system for the right to request contract renewal. If the lessee requests the renewal of the contract within a specified period before the end of the lease term, the lessor may not refuse without a valid reason. The lessee can exercise the right to request a contract renewal only once, and the duration of the renewed lease is two years. It took less than two months from the beginning of discussions in the National Assembly to the implementation of the system. Unlike previous amendments, retroactive legislation was enacted to apply to leases that existed at the time this law was enforced. During the process of amending the law, the lack of sufficient discussion led to an increase in housing instability for tenant households due to the instability of the housing market. However, since the existing law was not sufficient to ensure stable housing, tenants were granted the right to request contract renewal for four years. The focus seems to have been solely on extending the period of rental guarantee. The judgment in question pertains to a case where the lessee exercised both the right to request a renewal of the contract and the right to voluntary termination before the commencement of the renewed lease term. It addresses when the lessee may exercise the right to voluntary termination and when this action becomes effective. Specifically, the Supreme Court noted that the lessee has the ability to issue a notice of termination at any time before the commencement of the renewed the period for lease, and that this notice becomes effective three months after it is given. In interpreting Article 6-3(4) and Article 6-2 of the HLPA, the court adhered strictly to a literal interpretation without providing detailed reasoning. However, the lease contract requested for renewal constitutes a new agreement, distinct from the original lease contract. It is not reasonable to assert that a lessee cannot withdraw from a renewed lease, and according to the Supreme Court's interpretation, a scenario may arise where the original lease terminates before its end date. Therefore, it is possible to issue a notice of termination for a lease pending renewal even before the start of the renewal period. Nevertheless, the termination should be deemed effective three months after the start of the lease period for which renewal is requested.

목차

Ⅰ. 들어가며

Ⅱ. 대상판결의 개요

Ⅲ. 임대차계약의 갱신과 해지

Ⅳ. 대상판결의 타당성 검토

Ⅴ. 나가며

참고문헌

키워드

계약갱신요구권 대법원 2023다258672 임의해지권 주택임대차보호법 주택임대차보호법 제6조의3 주택임대차보호법 제6조의2 Right to Request for Contract Renewal Supreme Court Decision 2023Da258672 Termination of Contract Housing Lease Protection Act HLPA Article 6-3(Request for Renewal of Contract) HLPA Article 6-2(Termination of Contracts in Cases of Implied Renewal)