경매낙찰 시 전용부분 체납관리비 납부주체에 관한 고찰

• 영문명: A Study on the Subject of Payment of Administrative Expenses for Delinquency
• 발행기관: 한국부동산융복합학회
• 저자명: 임종욱(Jong Wook Lim) 한자선(Ja Sun Han)
• 간행물 정보: 『부동산융복합연구』제4권 제1호, 5~20쪽, 전체 16쪽
• 주제분류: 복합학 > 학제간연구
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2024.03.31

국문 초록

집합건물의 전용부분 체납관리비에 대해 아직 특별승계인이 이를 인수 하여야 하는 것인지, 아닌지에 대해 법률로 정해진 바가 없어 많은 혼란을 겪고 있다. 이에 「집합건물법」등의 관계법규와 준칙, 학설과 판례의 입장을 살펴보았다. 학설은 전면적으로 승계하는 전면적 승계설과, 승계를 부정하는 승계 부정설, 공용부분에 대해서만 특정승계인이 승계하는 부분 승계설이 있으며, 2001년 대법원 전원합의체 판결 이후 판례는 공용부분만 특별승계인이 승계하는부분 승계설의 입장을 취하고 있다. 한편, 경락자는 특별승계인에 해당하는 지 여부에 대해 하급심판례와 대법원, 헌재 판례의판단이 달라 혼란을 야기하고 있으며 이러한 혼란을 방지하기 위해서는 입법론적인 보완이필요하다. 실제 경매로 집합건물의 특정 호실을 낙찰받은 경락자는 해당 집합건물의 관리사무소에 방문하여 공용부분에 대한 관리비만을 납부하고 입주하고 있다. 전용부분에 대한 체납관리비는 “사용”이라는 관점에서 접근하면 관리단이 구 권리자에게 가지는 대인 채권으로 볼 수 있다. 그리고 해당 집합건물의 체납관리비 문제 해결의 주체는 “관리단(관리사무소)”, “집합건물의 각 구분소유권자”, “특별승계인”이 될 것인데 “누구에게 이를책임지게 할 것인가?”에 종착하게 된다. 이에 본 논문에서는 체납된 관리비 문제에 대한 개선방안으로 입법론적인 관점에서 다음과같이 제안한다. 첫째, 전 권리자의 체납관리비는 “사용”이라는 관점에서 관리단이 전 권리자에게 가지는 채권이지만 체납관리비 문제를 해결하기 위해서는 물권화하여 고시되어야 한다. 둘째, 특정 물건의 필요성을 승계하는 입장에서는 원시취득이든 승계취득 불문하고 특별승계인에게 체납관리비를 승계하는 것이 바람직하다. 셋째, 경매 시 체납관리비에 대한 내용을 법원에 송달하고, 법원은 해당 체납관리비가 고시되도록 하여야한다. 체납관리비는 특정 물건에 대해서 발생한 것이기 때문에 이를 원시취득이든, 승계취득이든불문하고 특별승계인이 전용부분과 공용부분의 체납관리비를 승계하여야 하며, 체납관리비의고시를 통해 낙찰자가 체납관리비를 고려하여 입찰가격을 결정할 수 있게 되어 관리단(관리사무소)와 집합건물의 각 구분소유권자들이 받게 되는 피해를 최소화할 수 있다

영문 초록

There is no law stipulating the succession of arrears management expenses in the exclusive part of the collective building, so there is a lot of confusion. The theory has a full-scale succession theory, a negative succession theory, and a partial succession theory in which a specific successor succeeds only for a common part.The precedent is the position of the partial succession theory in which only the common part is succeeded by the special successor after the Supreme Court ruling in 2001. On the other hand, the successful bidder needs to supplement the law to prevent confusion as the precedent is different on whether or not it falls under a special successor. In reality, the successful bidder who won the auction visits the building's management office and pays only the management fee for the common part and moves in. Dedicated portion arrears management expenses are interpersonal bonds held by the management team to the old right holder in terms of “use”. The subjects that solve the problem of arrears management costs in the collective building are the “management group,” “each owner,” and “special successors,” and the question is “who will be responsible for it?” In order to solve the problem of succession of arrears management expenses, bonds to previous users must be “real rights” as in the case of the United States. Since arrears management expenses are generated from a specific object, a special successor must succeed to the arrears management expenses, regardless of original acquisition or succession acquisition. The reason for this is that trading can be negotiated by subtracting the amount of arrears management expenses from the sale amount, and auction can be bid in consideration of the arrears management expenses from the bidding price if the arrears management expenses are announced. Therefore, first, if there is a arrears management fee in a collective building, the court must notify the arrears management fee. Second, it is proposed to amend Article 18 of the Collective Building Act to “The bonds held by the joint owner to the previous user may also be exercised against the special successor or the successful bidder.”

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 이론 및 선행연구고찰

Ⅲ. 관련판례 및 해외사례

Ⅳ. 문제점과 개선방안

Ⅴ. 결론

키워드

집합건물법 체납관리비 특별승계인 전용부분 Collective Building Act Administrative expenses for arrears A special successor A dedicated part