부동산 담보부 매출채권의 미회수채권에 대한 실증분석

• 영문명: An Empirical Analysis of Unredeemed Receivables in Real Estate Secured Receivables
• 발행기관: 한국부동산연구원
• 저자명: 조문형(Cho, Moon Hyoung) 윤동건(Yoon, Dong Gun)
• 간행물 정보: 『부동산연구』제22권 제3호, 59~79쪽, 전체 21쪽
• 주제분류: 사회과학 > 지역개발
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2012.12.30

국문 초록

최근의 부동산시장 위축과 맞물려 부동산을 담보로 대출해준 금융기관이 대출채권 회수를 위한 경매에서 매각가격이 청구가에 못 미치는 경매 미회수채권이 증가하고 있다. 부동산 경매를 통해서도 회수하지 못하게 되면 무담보 채권화되어 결국 회수불능의 부실채권이 된다. 이는 금융기관의 문제만은 아니며 물품을 제조하여 외상으로 상품을 매매하는 제조업의 외상매출채권 담보로 수취한 부동산에서도 나타날 수 있는 문제이다. 제조업의 경우 권리설정 순위가 금융기관보다 후순위로 설정하는 경우가 많아 미회수채권 발생 가능성이 더 크며 담보평가나 담보관리 전문성에서 금융권과는 많은 차이가 있다. 본 연구에서는 실제 부동산경매로 매각 완료된 최근 5년간 사례의 실증분석을 통해 제조업의 담보관리 필요성을 검증해보고 부실율과의 상관성 분석을 하였다. 실증분석은 2순위 채권자 기준으로 아파트와 상가물건을 대상으로 부실율 분석을 하였고 다음과 같은 결과가 나타났다. 첫째, 금융권과 제조업의 담보부 부동산의 미회수채권 발생(부실율)의 평균차이 검증 결과 금융권보다는 제조업의 담보부 부동산의 부실 발생 가능성이 더 많은 것으로 나타났는데 이는 제조업의 부동산 담보가치평가나 담보관리에 있어서 금융권과 차이가 있음을 예상할 수 있었다. 둘째, 미회수채권 발생(부실율)은 경기지표 또는 외상기간과 상관성이 있을 것이란 가정을 하고 상관관계 분석을 한 결과 경매낙찰율과 가장 상관성이 높았다고 선행 연구된 경기지표인 BSI 지수는 부실율과는 상관성이 없었고 낙찰율과 부실율과는 음(-)의 상관성이 있는 것으로 나타났다. 셋째, 부실율과의 상관성 분석에서 상관관계가 있는 것으로 확인된 낙찰율과 경과기간을 포함한 경매매각 완료된 자료의 변수를 독립변수로 다중회귀분석한 결과 상가보다는 아파트 물건에서 회귀모형에 대한 설명력이 더 높게 나타났다. 아파트 및 상가 물건 모두 낙찰율이 경과기간보다는 부실율 변동에 더 큰 음(-)의 영향을 주는 것으로 분석되었고 경과기간은 상가 물건에서 5% 유의수준에서 의미가 있는 것으로 나타나 아파트 물건의 부실율 변동에 더 큰 영향이 있음을 알 수 있었다. 향후 연구과제로 다양한 경기지표와 부실율간의 상관성 분석을 통해 부실발생의 사전예방 기능을 하는 경기지표를 확인해 보고 해당 경기지표가 어떤 상태일 때 부실 경고로 인지하여 사전관리에 착수하는 등의 부실발생을 예방하기 위한 연구가 더 필요하다.

영문 초록

Along with the recent shrinking of the real estate market, financial institutions that have loaned money with real estate as security have to see that uncollected auction obligations whose selling price is lower than the claimed one at the auction to collect the loan obligations increase. Unless they are collected through a real estate auction, they become bonds with no security, so they turn out to be uncollectable, insolvent obligations. This problem is not just limited to financial institutions, but it may also occur in the real estate acquired by the account receivable security of the manufacturing business that produces and sells goods on credit. In the manufacturing business, the order of setting up rights is often fixed farther behind than that of financial institutions, so there is more possibility to have uncollected obligations. In terms of security assessment or security management expertise, there is much difference from the financial sector. Through positive analysis on the cases of the recent five years which have been actually sold in the real estate auction, this study verifies the necessity of managing the security of manufacturing business and analyzes its correlation with the failure rate. The positive analysis was conducted on the failure rate with the subjects of apartments and shopping district articles based on the second-order creditors, and this study gained the followings results:First, according to the result of verifying the difference of average in the occurrence of uncollected obligations in real estate in the department of security in the financial sector and manufacturing business, there is more possibility of real estate failure in the department of security in the manufacturing business than the financial sector. This implies that in terms of the evaluation of real estate security or the management of security in the manufacturing business, there must be some difference from the financial sector. Second, according to the result of analyzing correlation as assuming that the occurrence of uncollected obligations (the failure rate) is correlated with the business indicators or the period of being on credit, there was the highest correlation with the auction’s successful bid rate. The BSI indicator, one of the business indicators studied before, had no correlation with the failure rate, and it showed negative correlation with the successful bid rate and failure rate. Third, according to the result of conducting multiple regression analysis with the independent variables of the successful bid rate found to have correlation in the correlation analysis with the failure rate and the data sold in auction including the elapsed time, apartment articles showed higher explanatory power to the regression model than the shopping district. The analysis showed that in both apartments and shopping district articles, the successful bid rate affects more negatively the change of the failure rate than the elapsed time. The elapsed time was found to be significant in the significant level of 5% in the shopping district articles; thus, they exert great effect on the change of the failure rate of apartment articles. Follow-up research should examine the business indicators that can prevent failure in advance through correlation analysis between various business indicators and the failure rate. And more research is needed to prevent failure as doing such things as initiating prior management by recognizing the warning of failure at a certain state that the proper business indicators are on.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 선행연구와 이론적 검토

Ⅲ. 연구가설과 분석방법

Ⅳ. 실증분석

Ⅴ. 결론

키워드

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