사회기반시설로서 장기전세주택 투자에 대한 재무적 타당성 분석: 서울시 사례를 중심으로

• 영문명: Evaluation Investment Model of Seoul Jeonse Rental House as a Social Infrastructure
• 발행기관: 한국주택학회
• 저자명: 이진경(Jin-Kyung Lee)
• 간행물 정보: 『주택연구』住宅硏究 第21卷 第1號, 109~125쪽, 전체 17쪽
• 주제분류: 경제경영 > 경제학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2013.02.28

국문 초록

이 논문은 공공임대주택의 투자모델검토와 그 타당성분석을 위해 최근 투자가 증가추세에 있고 시민 반응도 좋은 서울시장기전세주택을 대상으로 사회기반시설로서 장기전세주택 투자가 재무적 타당성이 있는지를 분석하였고 투자모델특성과 재무적 분석결과를 바탕으로 몇 가지 시사점을 제시하였다. SJH의 투자모델과 재무분석 결과, 매입SJH 투자모델이 건설SJH 투자모델보다 타당성이 있는 것을 알 수 있고 매입SJH 투자모델 내에서도 인센티브재건축매입SJH가 일반재건축매입SJH 보다 1호당 NPV가 큰 것으로 나타났으며, BCR도 매입SJH는 1보다 큰 것으로 분석되었다. 하지만 SJH투자는 민간의 수익사업이 아니고 공공투자사업이라는 점과 기존 공공임대주택사업의 월임대료기반 투자보다는 전세금이 확보된다는 점 등을 감안할 때 SJH는 재무적 타당성이 양호한 공공임대주택투자모델의 하나로 고려할 수 있다. 주거의 기본능력 측면에서 주택분배 불균형 개선과 지속적인 부담가능주택의 안정적 공급 효과를 위한 투자로 받아들이는 것이 필요하다. 시사점으로는 첫째, SJH관리운영을 기존 위탁방식에서 관리신탁으로 전환하여 SH공사에서 관리한다면 감가상각비 절세비용을 기대할 수 있어 현금흐름을 양호하게 할 수 있다. 둘째, 현재 건설SJH의 전세금과 전세증액금 모두 재투자비용으로 사용되고 있어 전세금운영수익이 발생하지 않는데 투자비용의 자금마련이 되어 있지 않기 때문이다. 이에, 별도 SJH기금을 만들어 운영하도록 한다면 재원확보차원에서 대안이 될 수 있고 SH공사의 차입금 증가로 인한 부실위험도 감소하는 효과를 기대할 수 있다. 마지막으로, 기존 매입SJH의 대상은 신규재건축아파트에 국한되어있는데 기존 주택까지 매입범위를 확대하여 SJH로 공급한다면 기초투자비용도 줄일 수 있고 부담가능주택의 폭이 넓어질 수 있어 가구의 부담가능성이 고려된 다양한 주택재고확보로 주거안정을 도모할 수 있고 더불어 재건축 및 재개발사업으로 인한 저렴 주택 멸실과 획일화된 중대형아파트공급 현상을 완화할 수 있는 효과도 기대할 수 있다.

영문 초록

For sustainable and sound public housing investment, this paper reviewed an investment model structure and evaluated a financial projection of Seoul Jeonse rental House (SJH) as a social infrastructure. The finding was that although SJH is also a type of public housing, Seoul citizens have been largely interested in the SJH because they can be guaranteed a stable dwelling for twenty years by the government without the right of ownership in a housing market characterized by severe fluctuations of housing prices and rents, and in a society that has high dwelling costs relative to income. Also, the results of SJH’s financial feasibility evaluated for sustainable implementation of the SJH policy showed that SJH is indeed feasible as a financial investment. The SJH has been invested by three investment models: Construction SJH (CSJH), General Reconstruction Acquisition SJH (GRASJH) and Incentive Reconstruction Acquisition SJH (IRASJH). Only IRASJH has an NPV above 0, and the NPV per IRASJH house has a surplus of 31 million won. BCR of IRASJH is 1.08, that of GRASJH is 1.00. On the other hand, CSJH’s BCR is 0.80. If considering that SJH is a public investment intended to improve social welfare and including a terminal value of SJH, which is the land value after 30 years of building durability, the SJH investment is feasible. In Seoul’s case, the CSJH is adequate as the first step of the SJH investment model for large supply during short time and GRASJH and IRASJH are better as sustainable and expandable models.

목차

Abstract

I. 서론

II. SJH 투자모델

Ⅲ. 재무적 타당성 분석

Ⅳ. 시사점

참고문헌

국문요약

키워드

공공임대주택 투자모델 서울장기전세주택 재무타당성 Financial Feasibility Public Rental Housing Investment Model Seoul Jeonse Rental House