Just Compensation in Korea’s Land Takings

• 발행기관: 한국부동산연구원
• 저자명: 김현석 박성규
• 간행물 정보: 『부동산연구』제33권 제1호, 7~22쪽, 전체 16쪽
• 주제분류: 사회과학 > 지역개발
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2023.03.30

국문 초록

본 연구는 공용수용으로 인한 토지보상에서 ‘정당보상’ 실현을 위한 실무적 잣대로서의 ‘시장가치기준’에 대해 고찰하고, 이후 정당보상 측면에서 현재의 보상감정평가 방식이 갖는 한계를 살펴본다. 특히 개별토지보상 사례들의 데이터를 활용하여 보상액 수준을 실증적으로 검토한다. 분석을 통해 토지보상액수준이 시장가치를 대변하는 실거래가격보다 일정 수준 낮게 형성되고 있어 과소보상의 편의가 존재할 수 있음을 확인한다. 분석결과의 주된 원인으로는, 보상액 산정방식 측면에서 1) 현행 토지보상액 산정방식은 토지보상액 산정이 실거래가격 대비 40~50% 수준인 공시지가를 기준점으로 삼고 있다는 점과 2) 당해 사업으로 인한 개발이익 배제의 원칙으로 인해 현재의 시장가치가 아닌 과거의 시장가치 수준을 고려하고 있다는 점을 들 수 있다. 과소보상 문제를 완화하기 위한 궁극적인 방안은 보상액 산정 시공시지가가 아닌 실거래가격을 직접적으로 활용하는 것이다. 다만 근본적인 산정방식 변경에 앞서 과도기적 대안으로 보상액 산정결과를 여건에 따라 가감조정할 수 있는 제도적인 틀을 마련하는 것이 적절할 것으로 판단된다.

영문 초록

This paper reviews grounds for just compensation and the market value standard in compulsory land acquisition, and then identifies limitations in the Korea’s practices on compensation appraisal. In addition, the actual compensation level in Korea is empirically examined using available data. Results show that the appraisal of land compensation tend to fall short of the level of market-value-based compensation. The main reasons in terms of methods are two-fold. First, compensation is calculated on the basis of Officially Assessed Land Prices (OALP), which is estimated to be 40~50% of observed market price. Second, the compensation amount is set at the ‘past’ and not the ‘current’ market value by excessively excluding development surplus arising from the project to be promoted. As an ultimate remedy, this paper discusses a change in land compensation appraisal method, that utilizes market transaction prices more directly rather than relying on the OALP. As a supplementary measure in the transition period, an institutional framework is recommended to allow active adjustments to the primary compensation appraisal according to circumstances of the target land.

목차

Ⅰ. Introduction

Ⅱ. Just Compensation in Eminent Domain

Ⅲ. Practical Barriers to Compensation based on Market Value

Ⅳ. Compensation Appraisal for Land Acquisition in Korea

Ⅴ. Concluding Remarks

References

키워드

공용수용 토지보상 과소보상 편의 보상감정평가 Takings Compensation for Land Under-compensation Bias Compensation Appraisal