주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차권의 존재와 해당 주택 매도인의 담보책임에 관한 일고

• 발행기관: 한국집합건물법학회
• 저자명: 김서기(Kim, Seo-Gi)
• 간행물 정보: 『집합건물법학』제41집, 177~201쪽, 전체 25쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2022.02.28

국문 초록

2020년 주택임대차보호법 개정 시 계약갱신요구권이 주택임대차보호법에 도입되었다. 그러나 계약갱신요구권에 관한 규정들은 해석상 불분명한 의미들을 포함하고 있다. 이러한 이유로 구체적인 사안들에서계약갱신요구권이 인정될지 여부에 대해 다양한 견해들이 존재하고 있다. 만약 해당 사안에서 임차인에게 계약갱신요구권이 인정된다면, 그 임차주택을 매수한 매수인은 매매목적물인 해당 주택을 사용할 수 없게된다. 특히 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차권의 공시방법으로서 주민등록의 불완전성은 임차주택 매수인 보호와 관련하여 많은 문제들을발생시키고 있다. 일례로, 판례에 따르면 임차인에게 주민등록이 없을 지라도 임차인의 점유보조자만의 주민등록에 의해서도 대항력이 발생하고 존속한다. 그런데 임차인의 점유보조자가 되기 위해서는 무엇보다 임차인과 점유보조관계가 있어야 한다. 그리고 이러한 점유보조관계는 외부로부터의인식 가능성 유무에 상관없이 인정되는 것이다. 그 결과 임차주택이 매매된 경우에 매수인은 주민등록이 되어 있는 자가 점유보조자인지 전혀인식할 수 없음에도 불구하고 그 사람이 점유보조자라는 이유로 대항력이 인정되어 매수인은 불측의 피해를 입을 수밖에 없다. 이처럼 대항력 있는 임차권의 공시방법으로서의 주민등록의 불완전성, 계약갱신요구권 규정들의 모호성으로 말미암아 매수인이 불측의 피해를 입을 수 있다는 점에서 매수인 보호는 또 다른 중요한 문제이다. 임차주택 매도인의 담보책임은 이러한 주택 매수인을 보호하기 위한 가장 중요한 구제수단들 중의 하나이다. 그런데 주택임대차보호법은 제3조 제5항에서 단순히 민법 제575조제1항 및 제3항과 제578조를 그대로 준용함으로써 주택임차인 보호라는 주택임대차보호법의 일차적 입법목적이 임차주택 매도인의 담보책임과 관련해서는 충분히 고려되지 못하고 있다. 현행 주택임대차보호법은 주택임차인 보호 및 주택매수인 보호 양측면 모두에서 충분치 못하다. 주택임차인 보호와 주택매수인 보호 양자는 서로 상반되는 것이 아니다. 한편으로는 주택 매수인 보호 측면에서 주민등록의 대항력 있는 임차권을 공시하는 기능을 강화할 필요가있다. 다른 한편으로는 주택 임차인 보호 측면에서 임차주택 매도인의담보책임에 관한 주택임대차보호법 상 규정을 주택임차인 보호라는 동법의 특징에 맞게 개정할 필요가 있다.

영문 초록

The right of request for contract renewal was introduced into Housing Lease Protection Act(hereinafter HLPA) as a result of amending the HLPA in 2020. However, the regulations of HLPA on the right of request for contract renewal include ambiguous meaning. For this reason, there are diverse views on whether or not the right of request for contract renewal is admitted in the case concerned. If the right is admitted in that case, a house buyer can not use the house, an object to buy and sell. In particular, many problems to solve for the protection of buyer have arisen with the imperfection of resident registration system as a method to notify publicly the existence of right to lease a house with counterforce. For example, according to a judicial precedent, even if there is no resident registration of lessee, the counterforce of right to lease a house occurs and continues with the resident registration of possession assistant for the lessee concerned. By the way, the relation of possession assist is required for establishment of possession assistant. The relation is admitted irrespective of whether or not it can be recognized by the third party except lessee and possession assistant for the lessee concerned. As a result, the person to buy the house concerned can suffer unexpected damage. As indicated above, it can make a house buyer suffer unexpected damage that the regulations about right of request for contract renewal are ambiguous and the resident registration system as a method to notify publicly the existence of right to lease a house with counterforce is imperfect. For this reason, it is very important to protect a house buyer. A house seller’s liability for warranty is one of the most important remedies to protect a house buyer. By the way, through the HLPA Article 3 (5), the Civil Act(hereinafter CA) Article 575 (1) and (3) concerning the liability for warranty a seller bears in the case restricted real rights exist in contract apply mutatis mutandis to the case where a house is selled with a leasehold counterforced, and the CA Article 578 concerning the liability for warranty a seller bears in the case of sale by auction, to the case where a house is selled by auction with a leasehold counterforced, respectively. As a result, in connection with a seller’s liability for warranty, the protection of house lessee, as a primary legislative purpose of HLPA, is not perfectly reflected. The current HLPA is not enough in terms of the protection of a house lessee and a house buyer. The both of them are not incompatible. On the one hand, in terms of the protection of a house buyer, the resident registration system needs to strengthen the role to notify publicly the existence of right to lease a house with counterforce. On the other hand, the regulations about a house seller’s liability for warranty need to be revised to reflect more fully the protection of a house lessee, as a primary legislative purpose of HLPA.

목차

Ⅰ. 들어가는 말

Ⅱ. 대항력 공시방법으로서 주민등록과 계약갱신요구권

Ⅲ. 매매 또는 경매시 매도인이 부담하는 담보책임

Ⅴ. 정리하는 말

키워드

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