사적(私的) ‘관리주체’에 대한 행정규제의 문제점과 개선방안

• 영문명: About Problem and Reformation of Administrative Regulation On Managements in the Aggregate Buildings
• 발행기관: 한국집합건물법학회
• 저자명: 홍용석(Hong, Yong-Seok)
• 간행물 정보: 『집합건물법학』제6집, 27~72쪽, 전체 46쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2010.12.31

국문 초록

2010.7.6. 개정된 주택법 시행령에 포함된 주택관리 관련규정, 같은 날 국토해양부 고시 제2010-445호(제정 2010.7.6), 동년 8.31. 개정된 공동주택관리규약준칙의 내용에 대하여 요즘 입주자대표회의연합회, 주택관리사협회, 주택관리업협회 등 상호간에 그 논쟁이 치열하다. 그 논쟁의 핵심에는 집합건물의 일종인 공동주택은 사유재산권이고 당해 공동주택의 관리업무에 관한 권리·의무의 궁극적인 귀속주체는 입주자 또는 입주자대표회의 라는 점과 주택관리업자 및 사업자선정지침은 계약자유의 원칙을 무시한 행정부의 고시라는 점이 논쟁의 핵심으로 떠오르고 있다. 즉, 입주자대표회의, 입주자, 주택관리소장, 주택관리업자 등의 상호관계는 공법상 관계가 아닌 사법상 관계이다. 따라서 본 논문에서는 이러한 사법관계의 관리주체에 대하여 공동주택전용부분의 단체성에 기인한 효율적 관리를 목적으로 주택법 상 행정규제에 대하여 그 문제점과 개선방안을 다음과 같이 제시하였다. (1) 관리주체 등에 대한 주택법 상 행정규제는 집합건물법 에 저촉하여 기본권을 침해하는 경우 그 효력이 없다. 이와 같이 집합건물법 상 구분소유자의 기본적 권리를 침해할 우려가 있는 행정상 규제가 있는 것으로 다음의 점들을 지적할 수 있다. 1) 주택관리업자 및 사업자선정지침 에서 공동주택의 경비․청소․소독 등 부대용역이나 공사업자의 선정 및 계약업무는 관리주체가 행하도록 한 규정은  위임자가 그 사무의 위임을 위임계약에서 배제시키는 경우 그 실효성이 없고, ➁ 이 지침은 상위법의 위임명령이 없는데도 불구하고 주택법 제2조의 관리주체 중 주택관리업자를 규정하지 않고 관리사무소장만을 규정하여 상위법을 위반한 규정으로서 효력이 없을 뿐 만아나라, 구분소유권자의 기본적 권리의 침해로 될 수 있다. 또한, ➂ 이 지침은 조문형식의 모습을 한 행정규칙의 일종이며, 위탁관리에서 주택관리업자와 관리소장은 고용자와 피고용자의 관계인데 고용자의 동의나 승인 없이 사업자를 선정하는 것은 고용계약관계를 위반한 것이다. 2) 위탁관리업자 선정방식 에서 낙찰자 결정방식이라 하여 경쟁입찰 후 최저낙찰제를 규정하고 있는바, 이러한 지침규정은 ➀ 입주자대표회의와 자치관리기구의 관리소장과 주택관리업자는 위탁계약을 체결한 위임인과 수임인의 관계로서 위임인의 위임내용에 대한 의결 없이 수임인은 업무를 집행할 수 없고, ➁ 위탁관리에서 주택관리업자와 관리소장은 고용자와 피고용자의 관계인데 고용자의 동의나 승인 없이 사업자를 선정하는 것은 고용계약관계를 위반한 것이 되어 역시 효력이 발생할 수 없을 뿐만 아니라. ➂ 용역의 질이나 사업자의 신뢰성 등이 입찰 후 평가에서 도외시 되고 있음이 지적 된다. (2) 주택법령상 관리주체에 대한 행정규제의 개선방안으로는 다음과 같은 것을 들 수가 있다. 1) 관리주체에 대한 개념을 재정립 하여야 한다. 2) 입주자대표회의의 관련규정을 사적 자치에 맡기거나, 아니면 행정규제를 위해서는 입주자대표회의의 구성을 신고제에서 인가제로 전환하고, 이들 단체를 법정화하여야 한다. \ 3) 주택관리업자는 전국적 단위로서 관리에 관한 정보를 제공, 교류토록 확대하고, 주택관리업자가 고용하는 주택관리소장의 업무를 집행 함에 있어 고의 또는 과실로 입주자 등에게 손해가한 때에는 이에 대한 배상책임을 질 수 있도록 공제사업을 의무화하여야 한다. 4) 공동주택의 위탁관리계약 및 각종 용역계약에 대한 적격심사제를 도입하여야 한다. 5) 준주택과 도시형생활주택의 관리방안의 마련은 물론, 관리의 효율성과 전문성제고라는 측면에서 일정 세대수 이상의 공동주택에는 위탁관리방식을 의무화 할 필요가 있다. 관리의 3두 마차인 입주자대표회의, 주택관리업자, 주택관리사 모두 법정단체화 하고 공제사업을 할 수 있도록 하여 서로 균형과 상호협력에 의해 선진화된 공동주택관리에 이바지 하였으면 한다.

영문 초록

07/06/2010 Housing Act amended the relevant provisions contained in the Housing Administration, Ministry of Land on the same day Notice No. 2010-445 (enacted 07/06/2010), the same year, the revised 8.31 Housing Code standards for managing information about the days of Council Tenant Representative Alliance Housing gwanrisa Association of Housing Management Services Association The debate is intense and mutual. At the core of the debate, one of a set of co-housing buildings are private property and the management of the House of Commons question on the ultimate attribution of rights and obligations the principal tenant or tenants and housing management service provider point of delegation meeting, and the bidder of the contract guidelines Notice ignored the principle of freedom of the administration is emerging as a key point of contention. In other words, the tenant representative meeting, tenants, property management director, housing management service provider relationship and the correlation method is a non-judicial relations. In this paper, the relationship of these judicial management of the House of Commons against the principal-only portion of the efficient management of the organization for the purpose of housing on the due administration of laws and regulations on this issue and have suggested ways to improve. (1) Housing for subjects such as managing a set of regulations on the administration of conflict of geonmulbeop If you believe that your rights do not have that effect. Thus, a set of fundamental rights violations in geonmulbeop there is a risk of having you look at the administrative regulations, 1) “housing management service provider and carrier selection guidelines look for, the expenses of the House of Commons. clean. disinfection units of service or construction contractor selection and contract management tasks to be performed by a principal regulations ➀ The Secretary delegated the delegation of trustee in the contract that is not feasible to exclude. ➁ These guidelines sangwibeop delegation in the command as otherwise provided, despite Housing Act under Article 2 Management Body of the housing management service provider stipulates no office jangman define the sangwibeop violated stipulation in effect no more strong nation, which divided ownership character of the civil rights and Of voting rights can be violated. ➂ These guidelines form the appearance of sympathy is a sort of an administrative rule. ➃ Commitment from management and administrative director of housing management service provider relationship of employer and employee s employer without the approval of the agreement and in the selection of operators that are not in violation of employment contract also may not be effective. 2) Management service provider is selected by the way how the successful bidder to provide for nakchalje gyeongjaengipchalhu lowest bar, following these guidelines, rules can be disabled by the logic ➀ Yigyujeong the resident representative meetings and managing director of autonomous management organizations and housing management service provider with a consignment agreement and the Proxy is a relationship of delegation. Is delegated without the approval of the contents of the Delegation of the Proxy service can not enforce. ➁ Commitment from management and administrative director of housing management contractor of Employer and Employee Relations Employer s chosen carrier without the approval of the agreement and that it violated the employment contract is also in effect can not occur. ➂ The quality and reliability of service providers and has been neglected in the evaluation of bids because then a lot of problems. (2) This set does not infringe on fundamental rights in geonmulbeop within the scope of the relationship jutaekbeopr -yeongsang judicial reform measures of the administrative costs of the regulations, if the number of the following things will b

목차

Ⅰ. 들어가기에 앞서

Ⅱ. 사법관계에 대한 행정규제의 현대적 경향

Ⅲ. 관리주체에 대한 행정규제 체계

Ⅳ. 사법관계에 대한 행정규제위반의 효과

Ⅴ. 관리주체에 대한 행정규제의 개선방향

Ⅵ. 결어

참고문헌

키워드

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