권리금계약의 의의와 법률관계

• 영문명: The Meaning and the Legal Relationship of Premium Contract in Commercial Building
• 발행기관: 한국재산법학회
• 저자명: 김영두(Kim, Young-Doo)
• 간행물 정보: 『재산법연구』財産法硏究 第35卷 第4號, 1~30쪽, 전체 30쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2019.02.28

국문 초록

2015년 상가건물임대차보호법(이하 “상임법”)의 개정에 의해서 상가건물임차인 보호를 위해서 권리금회수기회 보호방안이 도입되었고 연장선상에서 권리금계약에 대한 정의규정이 상임법에 신설되었다. 그러나 여전히 권리금계약의 법적 성격이 무엇인지, 권리금계약의 급부와 반대급부의 내용이 무엇인지, 권리금계약의 당사자가 누구인지 불명확한 부분이 많다. 상임법 제10조의3제2항과 판례를 참고한다면 권리금계약이란 “영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등을 일체로 또는 개별적으로 양도하거나 이용하도록 하고 그에 대한 대가를 지급하는 계약”이라고 정의할 수 있다. 권리금계약의 내용을 이루는 급부의 목적물은 영업 또는 영업을 이루는 구성요소이다. 이러한 급부의 목적물에는 장소적 이익도 포함될 수 있다. 물론 장소적 이익은 임차권을 양도하거나, 임대인과 신규임차인 사이에 새로운 임대차계약이 체결되도록 하는 방법으로 양도할 수 있다. 영업이나 영업의 일부요소에 대한 대가로 지급되는 금전이 권리금에 해당한다. 즉 권리금은 권리금계약에서 급부에 대한 반대급부를 말한다. 따라서 영업이나 영업의 일부요소에 대한 대가와 관련이 없는 지급되는 금전은 권리금의 개념에 포함되지 않는다. 권리금은 반대급부이기 때문에 권리금이 합리적으로 정해지기 위해서는 급부에 대한 가치평가가 합리적으로 이루어질 필요가 있다. 영업의 무형적 요소에 대한 권리금은 원칙적으로 수익환원법에 의해서 평가되고, 유형적 요소는 원칙적으로 원가법에 의해서 평가된다. 그러나 일반적으로 소규모 영업의 수익예측이 어렵다는 점과 권리금에서 유형적 요소에 대한 대가가 큰 비중을 차지하지 않는다는 점을 고려한다면 거래사례비교법, 그 중에서도 총수익승수법에 의해서 원칙적으로 권리금의 액수를 산정하도록 하는 것이 합리적이다. 권리금계약이 상법상 영업양도에 해당하는 경우에는 영업양도인은 경업금지 의무라는 계약상 의무도 부담한다. 권리금계약은 기존임차인과 신규임차인 사이에 체결되는 경우가 일반적이지만, 임대인이 임대차계약을 체결을 하면서 임차인과 권리금계약을 체결하는 경우가 있다. 그리고 임차인이 상가건물의 매수인과 권리금계약을 체결하는 경우도 있다. 상임법 제10조의3제2항은 기존임차인과 신규임차인을 권리금계약의 당사자로 규정하고 있다. 즉 기존임차인과 신규임차인 사이에만 권리금계약이 체결될 수 있는 것처럼 규정하고 있다. 그러나 이규정은 권리금 회수기회 보호의 관점에서 권리금계약을 정의하고 있으므로 기존임차인과 신규임차인이 계약 당사자가 되는 경우의 권리금계약에 대해서 규정하고 있다고 해석해 야 한다. 권리금회수기회 보호의 문제가 발생하는 경우는 기존임차인과 신규임차인 사이에 권리금계약이 체결되는 경우에 한정되기 때문이다.

영문 초록

Premium contract, which is, in nature, a sale contract of small business. refers to a contract in which any person who intends to be a new tenant pays premiums to an existing tenant, as a price for transfer or use of tangible or intangible property value, including business facilities, equipment, customers, credit, business know-how and business benefits generated from the location of a commercial building. It is common that the premium contract is executed between the existing tenant and the new tenant. However the landlord, sometimes, enters into a premium contract with the tenant while concluding the lease contract or the tenant concludes a premium contract with a buyer of the shop, who is also a buyer of small business. Although Article 10-3(2)of the Commercial Building Lease Protection Act stipulates that existing tenants and new tenants are parties to a premium contract, the landlord also may be a party to a premium contract. Only existing tenants and new tenants are indicated in this article as parties to the premium contract because this article defines the premium contract from the perspective of protection of the opportunity to collect premiums which is paid to the existing tenant by the new tenant. When a premium contract is concluded between the existing tenant and the new tenant, Article 10-4 related with the protection of opportunity of collecting premiums will apply. The Object of a premium contract is a business itself or its components. Among these, the benefit of location of shop can be the object of the premium contract. The benefit of location, of course, may be yielded by transfer of the leasehold or by concluding a new lease contract between the landlord and the new tenant. The premium means the price which is paid for the object of a premium contract. The money which is paid not as a price for the business or its component is not included in the premium. The premium for the intangible property of a business is, in principle, assessed by the yield capitalization method, and the tangible property is, in principle, assessed by the cost method. However, considering the difficulty of the estimation of profits in small businesses, it is reasonable to use the case comparison method or the gross income multiplier method to estimate the sum of premiums. If the premium contract is a business transfer under commercial law, the business transferor shall be prohibited from doing a competitive business.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 권리금계약의 의의

Ⅲ. 권리금계약의 법률관계

Ⅳ. 권리금계약의 당사자

Ⅴ. 결론

키워드

권리금 권리금계약 영업양도 영업권 상가건물임대차 권리금회수기회보호 premium premium contract sale of business goodwill commercial leasehold protection of opportunity of collecting premiums