중소형 근린상가의 매매가격 결정 요인에 관한 실증연구

• 영문명: A Study on Determinants of Small and Medium-sized Neighborhood Commercial Building: Focused on Gangnam Area Market
• 발행기관: 건국대학교 부동산도시연구원
• 저자명: 임지묵(Jee Mook Lim) 이현석(Hyun Seok Lee)
• 간행물 정보: 『부동산 도시연구』제7권 제2호, 163~183쪽, 전체 21쪽
• 주제분류: 경제경영 > 경제학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2015.02.28

국문 초록

고령화 사회의 가속화와 저금리등의 영향으로 안정적 수익 확보의 일환으로 중소형 수익형 근린상가에 대한 관심이 점차 확대되고 있으며, 투자 규모도 지속적으로 증가하고 있다. 이러한 중소형 근린상가 빌딩의 매매가격에 미치는 영향은 여러 가지 요인이 있을 것이다. 전통적으로 합리적인 투자자라면 높은 위험을 부담하는 대신에 높은 수익을 요구할 것이다. 그러나 강남지역은 위험부담을 나타내는 매매가격에 미치는 여러 요인 가운데 다른 지역과 차별화된 특징을 갖고 있다. 이러한 특징을 살펴보기 위해 2012년~2014년 서울시에서 매매 거래된 669건에서 구분등기상가 및 주거용부동산을 제외한 강남3구(강남구,서초구,송파구)에 해당하는 순수 중소형 근린상가 128건의 실제 매매사례를 통해 강남지역의 매매가격에 미치는 특성요인에 대해 살펴보았다. 해당지역의 경우 과거 30~40년 동안의 개발과정을 통한 학습효과 등으로 인해 해당지역 투자자들은 현재의 수익보다는 향후 발생되어질 미래의 개발차익 및 양도차익을 더욱 중요시 하는 것을관찰하였다. 또한 강남지역 투자자들은 공시지가가 높게 형성되어 있어 매매가격이 상대적으로 높아 매매거래 시 부채를 활용하여 정(+)의 레버리지 효과를 이용하고 있음을 관찰하였다. 이러한요인은 상대적으로 다른 지역에 비해 현재의 수익률이 낮음으로써 부채활용을 통해 낮은 수익을 보전하고 수익 증가를 자산가치를 증가 시키고 향후 가치향상으로 인한 매매차익 확보하려 경향을 보여준다.

영문 초록

With a rapid progress of population aging coupled with low interest rate, there has been growing interest among older investors in investment in small and medium-sized neighborhood commercial buildings. However little is known for factors which influence sales price of those buildings. This study analyzes determinants of sales price of small and medium-sized neighborhood commercial buildings in Gangnam area(Gangnam-gu, Seocho-gu, Songpa-gu) in Seoul. Transaction prices together with land, structural, and financial characteristics were collected for a sample of 128 small and medium-sized neighborhood commercial buildings in Gangnam area for the period of 2012-2014, and hedonic price models were estimated to examine the impacts of major characteristics on sales price. One of interesting findings was that the ratio of rental income to equity invested was negatively related to the level of the unit sales price. This result suggests that investors in this area were more interested in future expected capital gains through development rather than current operating incomes. This result is reinforced by another finding that amount of debt-financing was positively related to the sales prices of those buildings.

목차

Abstract

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 중소형상가 가격결정요인의 이론적 고찰

Ⅲ. 중소형 근린상가의 가격결정요인 분석모형 설계

Ⅳ. 중소형 근린상가의 가격결정요인 분석 결과

Ⅴ. 결론

<참고문헌>

국문요약

키워드

중소형근린상가빌딩 매매가격 헤도닉가격결정모형 Small and Medium-sized Commercial Building Transaction Price Hedonic Price Model