주택분양원가 인하를 위한 '알박기' 방지 대책

• 발행기관: 한국건설산업연구원
• 저자명: 박용석
• 간행물 정보: 『한국건설산업연구원 건설동향브리핑』건설산업동향 2006-02, 1~20쪽, 전체 20쪽
• 주제분류: 공학 > 토목공학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2006.01.02

국문 초록

▶ 부동산대책의 핵심과제는 분양원가 인하이고, 그중 토지비 절감이 매우 중요한 화두 - 공공택지에서 토지비가 분양원가에서 차지하는 비중은 통상 20~30%에 이르고, 민간택지에서는 20~40%에 이르는 것으로 나타나고 있음. - 이에 따라 토지비의 인상 요인 해소는 분양원가를 낮출 수 있는 현실적인 대안이 될 수 있음. ▶ 그런데 투기세력 등의 ‘알박기’는 주택개발 추진의 결정적 장애요인이 되고, 과다 투입된 토지비와 사업지연에 따른 금융비용은 분양원가의 상승 요인으로 작용 - ‘알박기’는 토지비 증가, 사업기간 지연에 따른 추가 금융비용 소요 등으로 주택분양원가 상승의 하나의 원인이 될 수 있음. - 또한 무리한 토지비 요구는 해당 주택사업의 사업성을 악화시켜 주택사업 자체를 포기하거나, 사업을 축소하게 하여 결과적으로 민간의 자율적 주택 공급을 위축시키고 있음. - ‘알박기’는 현행 주택사업 추진 절차상 사업부지를 100% 확보하지 못할 경우 사업계획 승인후 다음 단계로 이행할 수 없는 제도적 허점과 특정 토지의 대체 관계 불성립과 같은 토지시장의 독점적 특성 때문에 발생하는 것임. ▶ 주택건설업계에 따르면, ‘알박기’ 방지를 위한 다양한 법적 장치가 있기는 하지만 토지 시장에서의 실효성은 높지 않은 것으로 보임. - 형법상의 부당이득으로 처벌되지만 그 판례가 다양하고 , 주택사업 시행사들은 부당이득 회수를 위한 반환 소송을 하기도 하지만 대부분은 소송에 따른 기업의 대외적 이미지 실추를 우려하여 소송을 포기 - 「주택법」에서는 대지면적의 90% 이상을 확보하고 사업계획승인을 받은 사업주체는 잔여대지에 대한 매도청구가 가능하지만, ‘가집행’을 할 수 없어 그 실효성이 미미(토지소유자가 상소할 경우 확정 판결까지 2~3년 소요) - 매도청구의 예외 대상은 지구단위계획 결정고시일 3년 이전부터 소유한 자로 되어 있지만, 실제 민간주택개발 사업을 위한 부지 확보는 중장기적으로 추진하고 지구단위계획구역 결정 절차가 장기간에 걸쳐 진행되므로 정보력을 갖춘 투기 세력이 개입할 여지가 많음. ▶ 민간부문의 주택공급을 제약하는 ‘알박기’ 요인을 최소화시키면서 효과적으로 민간택지를 확보할 수 있는 다양한 대안의 심도있는 검토가 필요 - 매도청구의 적용 범위를 탄력적으로 넓혀주는 방안으로 부지매입이 90% 가 넘을 경우 매도청구권 예외 대상을 10년으로 하고, 부지매입이 95%가 넘으면 소유기간과 관계없이 매도청구권 적용 - 부지매입비율이 90% 가 넘고 잔여 부지에 대한 토지수용이 필요한 경우 토지수용권을 부여하되, 공공택지와 동일한 조건으로 주택을 공급 - 공공부지(학교, 도로 등)는 해당 기관에서 매입 - 토지의 수용 및 보상을 전문적으로 시행하는 공적기관 설립 방안 검토 ▶ 제도개선의 기대효과 : 토지수용권이 부여될 경우 주택분양원가 등에 미치는 효과 - ‘알박기’로 인한 주택분양원가 인상 요인 해소 - 민간택지이지만 공공택지와 동일한 초건으로 주택을 공급하기 때문에 원가연동제 , 주택채권 매입 , 분양 원가 공개 등이 적용되어 주택분양원가를 더욱 낮출 수 있음. - 주택건설 부지의 확보가 용이해짐에 따라 민간의 자율적 주택공급 활성화 가능

목차

요약

■ 문제제기

■ '알박기' 실태 및 주택건설 제도와 토지시장의 특성

■ '알박기'가 주택분양원가에 미치는 영향과 문제점

■ '알박기' 관련 제도 현황

■ '알박기' 방지를 위한 제도 개선 방안 모색

■ 제도 개선의 기대효과