실물옵션을 활용한 미분양주택 매입확약 가치 산정: LH공사의 주택개발리츠 및 미분양 CR리츠 사례를 중심으로

• 영문명: Estimation of the Purchase Commitment Value of Unsold Housing Using Real Options: Focused on LH’s Housing Development and Unsold CR REITs
• 발행기관: 한국부동산정책학회
• 저자명: 정정욱(Jung-Uk Jung) 이창무(Chang-Moo Lee) 우진(Jin Yu)
• 간행물 정보: 『부동산정책연구』제26집 제1호, 1~18쪽, 전체 18쪽
• 주제분류: 사회과학 > 정책학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.04.30

국문 초록

LH주택개발리츠 대상 사업의 미분양주택 매입확약 방식이 사업참여를 위한 최소한의 사업비 조달을 위한 수준에서 결정되는 선택(시장에서 수용가능한 할인분양률의 접점을 찾아가는 성격)은 특정한 부동산 분양시장의 환경과 사업참여자들의 기호에 따라 사업진행 여부가 결정되는 한계가 있다. 또한 미분양 주택 CR리츠의 경우에는 시장안정화라는 정책적 수단으로서 매입확약률 결정을 기존 평가방식에 덧붙여 보다 적극적인 의사결정 방식이 요구되고 있다. 본 연구는 LH주택개발리츠 및 미분양주택 CR리츠의 사례연구를 통해 가변적인 부동산 시장상황에서 유연한 정책적 지원 수단으로서 미분양 주택 매입확약 방식이라는 구조를 선택하여 진행함에 있어, 실물옵션을 활용한 매입확약가치(블랙숄즈옵션가격결정모형을 활용한 풋옵션의 가치) 산정의 논리적 접근방식을 기존 사업진행 과정에 보충함으로써, LH공사와 같은 정책지원 주체의 위험분담 정도와 시장참여자들의 수용가능한 분양위험을 보다 합리적으로 평가하고 유사 구조의 사업진행 방식에도 이론적 수단으로 활용될 수 있기를 제언한다.

영문 초록

The approach of guaranteeing the purchase of unsold housing units in LH Housing Development REITs is determined at a level sufficient to secure the minimum project cost for participation. This approach, which seeks the equilibrium point for discount sales rates acceptable in the market, has limitations as it is influenced by specific real estate market conditions and the preferences of project participants. Additionally, in the case of CR REITs for unsold housing, the determination of purchase guarantee rates requires a more proactive decision-making process, supplementing the traditional evaluation methods, as part of a policy tool for market stabilization. This study examines the cases of LH Housing Development REITs and unsold housing CR REITs to propose the adoption of a flexible policy support structure for the purchase guarantee mechanism in variable real estate market conditions. By incorporating a logical approach to calculating purchase guarantee values—using real options, specifically the put option value derived from the Black-Scholes option pricing model—into the existing project process, this study suggests that the extent of risk-sharing by policy support entities like LH Corporation and the acceptable sales risks for market participants can be evaluated more rationally. Furthermore, this framework can serve as a theoretical tool for similar project structures.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 리츠의 이해 및 선행연구 검토

Ⅲ. 분석방법

Ⅳ. 사례분석

Ⅴ. 결론

Reference

키워드

주택개발리츠 CR리츠 매입확약가치 실물옵션 블랙숄즈옵션가치모형 Housing Development REITs CR REITs Purchase Commitment Value Real Option Black- Scholes Option Pricing Model