부동산 시장에 있어서 시장의 실패와 정부의 실패

• 영문명: Market failure and government failure in the real estate market
• 발행기관: 한국부동산경매학회
• 저자명: 김상진
• 간행물 정보: 『부동산경매연구』제4권 제1호, 31~52쪽, 전체 22쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2023.06.30

국문 초록

소비자들과 생산자들이 자유롭게 경쟁하는 시장에서는 수요와 공급의 원리에 의해 시장가격이 결정된다. 이러한 시장가격은 경제생활에서 희소한 자원을 효율적으로 배분하는 역할을 한다. 까다롭고 성립하기 어려운 조건을 갖춘 완전경쟁시장이라는 이상적인 형태의 시장이 성립하면 효율성이 담보된다는 것을 경제학자들이 증명해냈다. 그러나 성립하기 어려운 조건 때문인지 몰라도 시장에서의 자원배분이 언제나 효율적으로 이루어지는 것은 아니다. 경우에 따라서는 재화와 서비스가 소비자들이 원하는 것보다 적게 생산되기도 하고, 반대로 더 많이 생산되기도 한다. 이때 적게 생산된다는 것은 희소한 자원이 필요한 곳에 충분히 배분되지 않았다는 것을 의미하며, 더 많이 생산된다는 것은 희소한 자원이 불필요하게 낭비된 것이라고 볼 수 있다. 이와 같이 시장에서 가격에 의한 자원 배분이 효율적이지 못한 현상을 ‘시장의 실패’라고 한다. 시장실패의 원인은 불완전경쟁, 공공재, 외부효과, 정보의 비대칭 등이 있다. 시장실패란 어감 때문인지 사람들이 시장경제에서 발생하는 모든 문제점에 대해 시장실패라는 단어를 사용하는 것을 종종 볼 수 있다. 그러나 적어도 경제학의 관점에서 시장실패란 단어는 매우 제한적으로 사용된다. 시장실패란 가격에 의해 자원이 효율적으로 배분되지 못한 상태 이외에 다른 어떤 의미도 포함하지 않는다. 반면 정부실패는 시장에 대한 정부 개입이 오히려 자원의 비효율적 배분으로 이어지는 현상을 지칭한다. 시장실패와 대칭되는 개념이다. 정부실패는 볼프(Wolf)에 의하여 처음 비시장실패라는 용어로 사용되기 시작했으며 정부실패가 초래되는 원인을 초과수요를 발생시키는 정부개입의 수요측면과 정부개입의 공급측면 특성으로 나누어 설명했다. 정부실패의 일반적 원인은 수요와 공급측면의 결합적 성격을 띤다. 원래 시장실패보다 더 치명적인 것이 정부실패다. 시장실패 이론이 나온 이유가 합리적 자원 배분을 왜곡시키는 요인을 찾아 해결하기 위한 것이었다면, 그 핵심적 요인에 이미 정부 리스크가 들어가 있다. 여기에 정부가 이런저런 이유로 시장개입을 강화하고, 공공성의 미명 아래 잘 들지도 않는 칼로 시장을 설 건드리면 정부실패는 예정돼 있다. 정치의 결과로 탄생한 정부는 선거를 생각하는 정치세력의 내부자 논리가 강하고, 따라서 정보를 균형적으로 받아들이기보다는 자신이 원하는 정보만을 취사선택한다. 정권의 지지자들에게 특혜를 주는 방식으로 국가사업을 진행해 자원 배분을 심각하게 왜곡시킬 수 있다. 부동산 관련 법개정이 그 전형적 예이다. 본고는 정부실패가 시장실패에 어떤 영향을 미치는지 부동산시장 법정책을 중심으로 고찰하였다.

영문 초록

In a market where consumers and producers compete freely, the market price is determined by the principle of supply and demand. These market prices play a role in efficiently allocating scarce resources in economic life. Economists have proven that efficiency is assured when an ideal form of a perfectly competitive market with difficult and difficult conditions is established. However, although it may be due to difficult conditions, resource allocation in the market is not always efficient. In some cases, goods and services are produced less than consumers want, and vice versa. At this time, being produced less means that scarce resources are not sufficiently distributed where necessary, and being produced more means that scarce resources are wasted unnecessarily. Such a phenomenon in which resource allocation by price is not efficient in the market is called ‘market failure.’ The causes of market failure include imperfect competition, public goods, externalities, and information asymmetry. Perhaps because of the word market failure, we can often see people use the word market failure for all the problems that arise in the market economy. However, at least from an economics point of view, the word market failure is used very limitedly. Market failure does not include any meaning other than the inability to efficiently allocate resources by price. On the other hand, government failure refers to a phenomenon in which government intervention in the market leads to inefficient allocation of resources. It is a concept that is symmetric with market failure. Government failure was first used by C. Wolf as the term non-market failure, and the cause of government failure was based on the demand side of government intervention and the supply side of government intervention that caused excessive demand. I divided and explained. A common cause of government failure is a combination of supply and demand. More fatal than the original market failure is the government failure. If the reason for the market failure theory was to find and solve factors that distort rational resource allocation, government risks are already in the core factors. In addition, if the government strengthens market intervention for one reason or another and touches the market with a knife that is difficult to handle under the name of publicity, the government’s failure is expected. The government, which was born as a result of politics, has a strong insider logic of the political power to think about elections, and therefore chooses only the information it wants rather than accepting information in a balanced way. It can seriously distort the allocation of resources by conducting state projects in a way that gives preferential treatment to the regime’s supporters. Law amendments related to real estate are a typical example. This paper examines the effect of government failure on market failure, focusing on real estate market legal policies.

목차

Ⅰ. 서 론

Ⅱ. 부동산 관련 시장실패와 정부실패

Ⅲ. 부동산정책과 부동산학의 쟁점과제

Ⅳ. 부동산정책의 기반으로서의 부동산학-결론을 대신하여

키워드

부동산학 토지이용 시장실패 정부실패 정보비대칭 건물이용 시간격차 Real Estate Studies Land Use Market Failure Government Failure Information Asymmetry Building Use Time Gap