도시정비 감정평가실무 세부기준 정립과 향후 과제

• 영문명: Establishment of Appraisal Practice Standards for Urban Redevelopment and Future Task
• 발행기관: 한국부동산연구원
• 저자명: 이철현(Lee, Chul Hyun)
• 간행물 정보: 『부동산연구』제32권 제1호, 73~95쪽, 전체 23쪽
• 주제분류: 사회과학 > 지역개발
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2022.03.30

국문 초록

그 동안 감정평가업계는 재개발·재건축사업 시행에 따라 행해지는 다양한 목적의 감정평가에서 평가목적에 맞는 기준 정립을 위해 「주택재개발·재건축 감정평가지침」을 제정(2008)하고 2014년 「감정평가 실무기준」 제정 시 목적별 감정평가 부분에 도시정비평가편을 별도로 규정하는 등의 노력을 하였다. 하지만 도시정비사업 관련 법령의 잦은 개정, 감정평가에 관한 일반적 기준을 규율하고 있는 「감정평가에 관한 규칙」과의 관계 등 새로운 과제가 대두되고 있으나 아직 이에 대한 준비는 미흡했다. 이러한 문제를 해소하기 위해 한국감정평가사협회는 2020. 12. 「도시정비 감정평가실무 세부기준」을 제정하였다. 이를 통해 그동안 다소 혼란스러웠던 재개발·재건축 감정평가의 기준에 대한 여러 쟁점을 일정한 수준에서 정리하는 성과를 거둔 것으로 평가할 수 있는데, 그 주요 내용을 살펴보고 향후 과제와 환경 변화 등에 따라 새롭게 대두되고 있는 문제를 검토하였다. 첫째, 「도시정비 감정평가실무 세부기준」은 그동안 논란이 많았던 종전자산감정평가와 보상평가의 관계 및 개발이익 반영 문제, 정비구역 내 국공유지 매각평가의 기준, 매도청구 감정평가에서 ‘시가(時價)’의 의미와 성격, 종후자산감정평가의 주된 감정평가방법 문제 등을 정리하고 기준을 제시하였다. 둘째, 「감정평가에 관한 규칙」에서 기준가치 개념 및 시장가치 기준 평가원칙을 도입함에 따라 종전·종후자산감정평가의 기준가치를 무엇으로 볼 것인지의 문제가 대두되고 있어 이에 대한 기준정립이 필요하다. 이와 함께 종후자산감정평가에서 원가법에 의한 시산가액(총액)=관리처분계획수립 목적의 종전자산감정평가액+정비사업비라는 감정평가업계의 관행이 가지는 문제점을 기준가치 문제와 함께 검토하였다. 셋째, 기존 감정평가기준체계와 부합하는 지에 대한 별다른 검토없이 관행적으로 “감정평가액으로 결정한다”는 정도의 내용만을 법령으로 정한 후 구체적인 기준은 기존 감정평가기준체계와 부합하지 않게 정하는 것은 지양되어야 하는바, 소규모주택정비법의 임대주택 인수가격 협의를 위한 감정평가 기준 등이 그러한 것으로 평가될 수 있다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 도시정비 감정평가실무 세부기준의 주요 내용

Ⅲ. 도시정비사업 감정평가 관련 실무기준의 개정 필요성

Ⅳ. 도시정비사업 감정평가기준의 향후 과제

Ⅴ. 마치며

키워드

재개발 재건축 감정평가 임대주택 기준가치