공공개발사업지구 상업용지의 매각결정 요인 연구

• 영문명: A Study on the Sales Determinants of Commercial land in Public Development District
• 발행기관: 건국대학교 부동산도시연구원
• 저자명: 정의충(Ui-Chung Jeong)
• 간행물 정보: 『부동산 도시연구』제13권 제2호, 27~48쪽, 전체 22쪽
• 주제분류: 경제경영 > 경제학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2021.02.28

국문 초록

본 연구는 최근 온라인시장의 급성장과 오프라인 상권 축소 및 변화에 따른 공공개발 사업지구의 상업용지 공급 여건 변화에 대비하여 상업시설용지의 어떤 요인이 매각결정에 영향을 주는지 대해 분석하였다. 본 연구를 위해 대구광역시와 인근 지역의 8개 공공개발 사업지구의 상업용지 373필지의 공급데이터를 사용하였고, 상업용지의 기간별 매각 여부(1개월 이내, 2개월 이내, 1년 이내)와 낙찰가율의 결정요인을 회귀분석과 인공신경망 모형을 활용하여 분석하였다. 상업용지 매각결정요인 분석에서는 지역 내 주택 미분양수가 많아지거나 거시경제 지표인 담보대출 금리가 높아질수록 매각에 부정적 영향을 주는 것으로 확인됐다. 또한, 지구 내 주거 면적 대비 상업 면적(C/R) 비율이 커질수록 매각에는 불리하였고, 상업용지의 개별 요인인 접면도로 폭이 넓을수록, 토지가 아파트 주동선을 향할 경우, 건축 연면적은 작을수록, 상권 내 상업용지 수는 많을수록 매각에 유리한 것으로 확인되었다. 인공신경망 모형을 활용한 매각에 있어 변수의 중요도는 C/R 비율, 주택 미분양수, 공급예정가격, 건축연면적, 담보대출금리 등 순으로 중요하였으며 도시설계적 요소(C/R 비율, 상업용지 수)와 지역 부동산 경기(미분양 주택수) 및 거시 경제요인(담보대출금리) 그리고 공급시점과 공급예정가격 등이 얽혀 상업용지 매각에 영향을 주는 것으로 확인되었다. 또한, 낙찰가율의 경우 C/R 비율 및 담보대출금리는 높을수록 낙찰가율을 낮추었고, 건축연면적은 클수록, 블록형상은 집중핵형일수록 낙찰가율은 높았다. 아울러, 대구지역 등 코로나19 1차 대유행 이후 낙찰가율은 낮아진 것으로 나타났다.

영문 초록

The purpose of this study is to estimate the possibility of selling the commercial land which can predict whether a development project will succeed or not. Selling the commercial lands at a proper time can not only be helpful to make a livable place with various convenience facilities but also implement sustainable business practices for public developers. Logistic regression, artificial neural network and multiple linear regression were used with the data about selling commercial lots in Daegu and neighborhood’s public land development districts. The results of this study are as follows: To begin with, the sale of the land is mainly negatively impacted by increase of Commercial/Residential ratio, total floor area, unsold new housing stock and mortgage rate. Second, the significant factors of bidding rate are important in order of C/R ratio, mortgage rate, deployment of commercial lots, and supply timing. For the sales of commercial lots, not only proper supply of commercial lots in the land use planning stage but also timing of selling, setting a supply price, checking mortgage rates and unsold new housing stocks are important at the times of sale.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 선행연구

Ⅲ. 분석 모형

Ⅳ. 실증분석

Ⅴ. 결론

참고문헌

키워드

공공개발사업 상업시설용지 매각 로지스틱회귀분석 인공신경망 다중회귀분석 Public Land Development Project Commercial Land Sale Logistic Regression Artificial Neural Network Multiple Linear Regression