상가건물임대차보호법 대응방향

• 영문명: Review on Lease Contract Act for Commecial Properly
• 발행기관: 한국부동산연구원
• 저자명: 강교식(Kyo-Sik Kang)
• 간행물 정보: 『부동산연구』제12권 제2호, 9~24쪽, 전체 16쪽
• 주제분류: 사회과학 > 지역개발
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2002.12.30

국문 초록

상가건물임대차보호법이 2003.l부터 시행예정이다. 이 법은 입법과정에서 임차인의 권익을 지나치게 보호하는 결과 사적자치의 원칙을 제한하고 임대차시장의 기능을 왜곡시키리라는 우려가 제기되 왔다. 이러한 우려에도 불구하고 이 법은 임대차관계에서 경제적으로 약자인 임차인의 권익을 보호함으로서 임대인과 임차인간의 불필요한 분쟁을 미리 막을 수 있고 상가거래의 공정한 거래질서를 확립하여 임차인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있게 하기 위하여 입법되었다. 이러한 입법 취지에 따라 이 법은 적용대상임대차, 임대차계약기간, 임차인의 대항력, 우선변제권, 최우선변제권, 임차권등기명령 등을 규정하고 있다. 이 법이 시행령으로 규정하는 임차보증금 이하의 임대계약을 체결한 임차인이 건물에의 입주와 세무서에의 사업자 등록 등을 하면 이 법이 규정하는 요건과 절차에 따라 앞에서 열거된 권리를 갖게된다. 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법 모두 민법이 규정하는 임대차에 대한 특례를 두어 사회·경제적으로 약자라 할 수 있는 임차인의 권리를 보호하고 있다. 그러나 두 법이 규정하는 특례는 내용상 차이가 있다. 적용대상임대차, 임대차계약기간, 계약해지사유, 계약갱신거절사유가요가 서로 다르고, 최우선변제권이 인정되는 건물 가액도 다르게 규정하고 있다. 과도한 임차인의 보호가 유발하는 부작용과 시장의 기능을 어느 정도 고려한 것으로 판단된다. 이 법은 입법기술상 어려움으로 여러 가지를 시행령으로 규정하도록 하고 있다. 입법목적으로 제대로 구현하고 일부에서 우려하는 부작용을 예방하기 위하여는 영세임차인의 범위는 지역·업종·유형별 임대료 분포를 보아 정책적인 보호대상을 결정함이 바람직하다. 임대료 증감청구의 상한, 월세전환이율은 임대료에 대한 직접적인 규제로임대료가 시장에서 결정되는 요인과 투자위험을 고려하여 결정하되 정기적으로 수정·공시함이 바람직하다. 영세임차인의 범위가 임대료의 누적분포로 보아 비교적 넓게 결정된다면 임대료에 대한 규제는 보다 유연성이 있어야 하며, 그러하지 않다면 임대료규제의 시장에의 충격은 크지 않을 것이다. 월세전환이율은 시장에서 관행적·묵시적으로 적용되는 이율과 정책적 개입목적·한도 등을 고려함이 바람직하다. 사업자등록제도가 부동산에 관한 물권이나 이와 유사한 권리를 공시하는 제도로 활용이 가능하도록 보완되어야 할 것이다.

목차

I. 서론

II. 법의 주요내용

III. 주택임대차보호법과의 비교

IV. 쟁점사항 및 대응방향

V. 맺는말