집합건물의 한 형태로서 미국 콘도미니엄(Condominium) 법제의 연혁과 규범적 특징 고찰

• 영문명: A Study on the History of the Condominium Law System and the Characteristics of the Norms as a Form of a Collective House
• 발행기관: 한국부동산경매학회
• 저자명: 김상진(Sangjin Kim)
• 간행물 정보: 『부동산경매연구』제4권 제2호, 9~25쪽, 전체 17쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2023.12.31

국문 초록

우리나라는 초창기 아파트들이 노후 재건축에 대한 판단을 내려야 할 시기가 다가오면서 본격적으로 아파트 관리 방식에 대한 의문이 제기되고 있다. 이와 함께 공공시설의 유지관리가 재정적으로 어려워지면서 지역주민들의 단체관리 가능성이 모색되고 있다. 한편, 환경문제에 대한 주체적인 대응이나 건축업계의 활성화 등 여러 요인과도 관련하여 최근 ‘100년 주택구상’의 검토도 본격적으로 진행되고 있다. 이러한 상황 속에서 초장기내용형 집합(공동)주택의 유지관리를 생각한다면, 단순히 건축기술적 내용연수의 확장 가능성에 그치지 않고 거주자단체가 세대를 초월하여 공동생활 거점을 계속할 수 있는 초장기관리제도가 과연 가능한지에 대한 검토가 그 출발점이 될 것이다. 초장기 관리 제도라고 해도, 옛 촌락이 재현되는 것처럼 거주자 단체가 몇 대에 걸쳐 그 땅에 뿌리를 내릴 것을 상정하는 경우도 있고, 단체의 실재성은 동일하더라도, 그 구성원은 항상 유동화되어 가는 것을 상정하는 경우도 있다. 오히려 후자가 앞으로 더 현실적인 가정이 아닐까? 후자의 경우 유동화를 실현하는 건전한 시장 형성을 위한 시책이 필수적임은 물론이지만, 그 외에도 항상 구성원이 변경되는 단체로서 단체 재산의 유지 관리와 질서 있는 주거 생활을 확보할 수 있는 단체 규제를 구축해 나가야 한다. 게다가 유동화하는 구성원은 종전과 같이 종국 생활 거점을 목적으로 하는 사람도 있고, 단지 자산 운용만을 목적으로 하는 유명무실한 거주자도 포함한다. 그리고 각각의 의도가 허용된다는 전제 하에 질서 있고 지속 가능한 관리가 과제로 고려되어야 한다. 이러한 문제를 상정했을 때, 과연 현행의 자주관리제도가 앞으로도 계속 기능할 것인가, 최근의 노후화 재건축 문제의 해결에 그치지 않고 먼 장래에 연결되는 관리의 본연의 자세, 특히 관리집행주체의 권리와 의무의 본연의 자세가 재검토될 때라고 생각된다. 본고에서는 콘도미니엄이라고 불리는 미국의 공동주택 제도에 관해서 이것이 어떤 법률관계를 규율하고 있는지를 살펴보고자 하는 것이다. 각 주 각양의 Condominium 법제를 획일적으로 논할 수는 없으므로, UCA, UCIOA를 주된 대상으로서 고찰하기로 한다. 미국의 사례가 우리나라와 동일하지는 않지만 그들의 법률관계를 연구함으로써 우리나라 공동주택관리에 관한 시사점을 얻는 것은 매우 유익한 학문적 성과라고 생각을 한다. 우리나라 주택관리에 관한 법률이 공동주택에 관한 소유와 사용 등에 관해서 규정하고 있듯이 미국도 콘도미니엄 관련 업체가 각 주의 법제마다 다양하게 제정되어 적용하고 있는데 이를 연구함으로써 미국의 공동주택 건물 사용에 관한 각종 규제 또는 법리 등을 연구함으로써 우리가 봉착한 법적 갈등의 해소에 도움을 얻을 수 있을 거로 믿는다.

영문 초록

In Korea, questions about apartment management methods are being raised in earnest as the time for early apartments to make decisions about reconstruction is approaching. At the same time, as the maintenance of public facilities becomes financially difficult, the possibility of group management by local residents is being sought. On the other hand, in relation to various factors, such as independent responses to environmental problems and vitalization of the construction industry, the recent review of the ‘100-year housing concept’ is underway in earnest. Considering the maintenance and management of ultra-long-term collective(communal) housing under these circumstances, whether it is possible to establish a super-long-term management system that allows resident groups to continue living as a community base transcending generations, rather than simply extending the useful life of architectural technology. The review will be the starting point. Even in the case of an ultra-long-term management system, there are cases in which it is assumed that a resident group will take root in the land for several generations, as if an old village is recreated, and even if the entity’s existence is the same, its members are always assumed to be mobilized. There is also Rather, wouldn’t the latter be a more realistic assumption in the future? In the latter case, of course, measures for the formation of a sound market that realizes securitization are essential, but besides this, as a group whose members are constantly changing, it is necessary to establish group regulations that can ensure the maintenance of group property and orderly residential life. In addition, the liquidating members include those who aim for a final living base as before, and also include innocuous residents who aim only for asset management. And on the premise that each intention is allowed, orderly and sustainable management should be considered as a task. Given these problems, whether the current self-management system will continue to function in the future, and the original attitude of management, especially the rights and obligations of the managing body I think it's time to reexamine the original attitude. In this paper, I would like to examine what kind of legal relationship it regulates with respect to the US multi-unit housing system called condominium. Since it is not possible to discuss the condominium laws of each state uniformly, UCA and UCIOA will be considered as the main subjects. Although the case of the United States is not the same as that of Korea, I think it is a very beneficial academic achievement to obtain implications for the management of apartment houses in Korea by studying their legal relationships. As the Housing Management Act in Korea stipulates the ownership and use of apartment houses, condominium-related companies in the United States have enacted and applied various laws for each state, and by studying this, various regulations or I believe that by studying legal principles, I will be able to get help in resolving the legal conflicts we have encountered.

목차

Ⅰ. 서 론

Ⅱ. 콘도미니엄 법제의 연혁과 규범의 특징

Ⅲ. 콘도미니엄의 관리규범과 관리대상물

Ⅳ. 콘도미니엄의 관리주체와 집행기관

Ⅴ. 콘도미니엄의 복구·재축·해산·매각

Ⅵ. 결 론

키워드

콘도미니엄 집합건물 전유부분 관리규약 주거정책 condominium collective building exclusive unit management agreement housing policy