정비구역 해제와 일몰제 연장에 관한 고찰

• 영문명: A Study on the Releasing of Maintenance Area and Extension of Sunset
• 발행기관: 한국부동산융복합학회
• 저자명: 차희범(Cha, Hee Bum)
• 간행물 정보: 『부동산융복합연구』제2권 제4호, 33~47쪽, 전체 15쪽
• 주제분류: 복합학 > 학제간연구
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2022.12.31

국문 초록

정비사업은 2005년 후반기에 이르러 재개발 등의 도시 재정비 사업이 개발사업으로 이익을 쉽게 얻을 수 있는 수단으로 인식되고, 정치권의 공약과 함께 무리한 사업 추진의 결과 도시면적의 10%가 넘는 지역이 재정비 구역으로 지정되었다. 그러나 부동산 가격의 하락으로 인해 사업성이 떨어지게 되고 토지등소유자의 분담금이 증가되면서 재개발 사업추진이 어렵게 되었고, 결국 도시정비법 제4조의3 이 신설되면서 사업 방식에 따라 일정 기간 안에 법률이 정한 절차상의 행위를 진행하지 못하면 정비구역 해제를 요청하도록 하는 이른바 “일몰제”가 시행되었다. 그러나 아직 일몰제가 적용되어 재개발 사업을 진행하기 위한 근거가 없기 때문에 사업을 진행 못하는 정비구역이 있는가 하면 정비구역 해제를 못하여 다른 방식의 사업을 모색하기에도 어려운 정비구역들이 있다. 현실적으로는 일몰제를 해결하기 위해서는 첫째, 최근 법제처의 해석에 따라 사업시행인가에 준하는 동의와 확실히 추진이 가능한 사업장에 대해 해제 없이 사업을 진행하는 방법, 둘째, 지정권자가 제20조 제6항 제2호에 따라 아직 해제하지 않는 정비구역에 대해서는 존치지역으로 인정하고 직권으로 2년의 범위 내에서 1회 연장의 기회가 남아있을 뿐이다. 그러나 이 또한 지정권자가 의지가 필요하고 정치적으로 이용 가능한 우려가 있으며 기한의 정함이 있어 근본적인 대책은 아니라 할 것이다. 이에 몇 가지 대안을 제안하고자 한다. 첫째, 법체저의 최근 해석의 내용을 보면, 사업시행인가에 준하는 동의를 득하면 일몰제에 해당되나 해제 절차 없이 사업을 진행하게 해주는 내용은 상식적이고 경제적이고 효율적 방법이라 생각된다. 이를 도시정비법 절차에 맞게 개정을 통하여 구체화 및 명문화 할 필요가 있다. 둘째, 정비구역 해제 요청 시 토지등소유자의 의사가 첨부가 되어야 한다. 일몰제 해당 된 정비구역에 대해 정비구역 해제를 구청장 등이 지정권자에게 요청 할 수 있는데, 토지등소유자의 50%이상의 해제 동의를 첨부 한다는 등의 규정이 마련된다면 토지등소유자의 의사에 따라 해제를 요청하는 것으로 구청장 등이 지정권자에게 정비구역 해제 요청이 한결 수월 할 것이다. 셋째, 일몰제 기한의 취지는 그 역할을 다하였고, 아직 정비구역으로 남아 있는 구역은 토지등소유자의 의사 합의대로 정비사업을 해제하거나 사업을 진행 할 수 있도록 법률에서 정한 일몰제 기한을 해제하여한다. 존치지역으로 인정하여 연장하더라도 1회에 한해 2년 연장이 가능하나 그 이후의 절차에 대해서는 법률의 정함이 없기 때문이다. 지금까지 남아 있는 정비구역은 정비구역을 해제하거나, 해제 후 토지등소유자의 의사가 합의되어 다른 사업의 유형으로 사업 변경 할 수 있으며, 아직 진행되고 있는 사업장은 시간이 걸리더라도 사업을 진행할 수 있는 발판을 마련해주어야 한다. 일몰제로 인해 도시정비법으로 사업을 진행해야 할 정비구역의 사업장이 도시정비법 때문에 사업을 진행할 수 없게 될 수 있기 때문이다.

영문 초록

In late 2005, redevelopment was recognized as a means to easily obtain development profits from urban readjustment projects. As it was pushed forward excessively by political pledges, more than 10% of the urban area was designated as a readjustment zone. However, business feasibility decreased due to falling real estate prices, and as the burden on landowners increased, it became difficult to promote redevelopment projects. Eventually, Article 4-3 of the Urban and Residential Environment Improvement Act was newly established, and a “sunset system” was implemented to request the cancellation of the maintenance zone if the act prescribed by the law fails within a certain period of time. However, there are maintenance areas where redevelopment projects cannot be carried out due to the sunset system, and there are maintenance areas that are difficult to find other types of projects because the maintenance area has not been lifted. In reality, in order to solve the sunset system, first, according to the recent interpretation of the Ministry of Government Legislation, consent equivalent to the approval of project implementation and a method of proceeding only with fully businessable businesses. Second, the maintenance area that the designated authority has not yet canceled pursuant to Article 20 (6) 2 is recognized as a maintenance area, and there is only one opportunity to extend it within the scope of two years ex officio. However, this is also not a fundamental measure because it requires the will of the designated authority, is politically available, and has a time. Therefore, I would like to propose some alternatives. First, looking at the contents of the legal system's recent interpretation, it is a sunset system if consent is obtained to approve the project, but it is considered a common sense, economical, and efficient method to promote the project without cancellation. Accordingly, it is necessary to revise the law in accordance with the Urban and Residential Environment Improvement Act. Second, if more than 50% of the landowner's consent for the cancellation is attached when the intention is different between landowners, it may be easy for the head of the Gu to request the special mayor to cancel the maintenance zone. Third, the meaning of the period in the sunset system is not in Inje, and the deadline is lifted so that the maintenance project can be canceled or carried out at the will of the land owner for the areas that still remain as a maintenance area.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 정비사업의 의의와 유형

Ⅲ. 정비구역 해제와 일몰제

Ⅳ. 해제규정의 완화와 일몰제 연장의 필요성

Ⅴ. 결론

키워드

정비구역 도시정비법 해제 일몰제 일몰제 연장 Maintenance Area Urban and Residential Environment Improvement Act Cancellation Of Maintenance Area The Sunset System The Extension Of The Sunset System