전세가격지수의 평활화와 전세거래량

• 영문명: Smoothing of Jeonse Rental Price Index and Jeonse Transaction Volume
• 발행기관: 한국주택학회
• 저자명: 김현영(Hyun Young Kim) 연규필(Kyu Pil Yeon) 이용만(Young Man Lee)
• 간행물 정보: 『주택연구』住宅硏究 第26卷 第3號, 131~153쪽, 전체 23쪽
• 주제분류: 경제경영 > 경제학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2018.08.30

국문 초록

본 논문에서는 조사가격에 기반한 한국감정원(KAB)의 전세가격지수가 평활화 문제를 안고 있는지 여부를 확인하기 위해, 반복매매가격지수방법으로 실거래 전세가격지수를 작성한 후, KAB 전세가격지수와 비교해 보았다. 그리고 거래량의 많고 적음에 따라 평활화 정도가 다른지를 분석하였다. 2011년부터 2017년까지의 서울시 아파트 전세가격지수를 분석 대상으로 삼았다. 분석결과, KAB 전세가격지수는 낮은 변동성을 갖고 있으며, 1개월정도의 시차를 두고 실거래 전세가격지수를 뒤따라가는 것으로 나타났다. 그리고 지수 변동의 상당부분은 실거래 전세가격지수의 변동에 기인하는 것으로 확인되었다. 이러한 평활화 현상이 경기상황에 따라 다르게 나타나는지를 확인한 결과, KAB 전세가격지수의 증가율은 전기의 두 지수의 증가율 격차를 30%정도 반영하여 조정되는 것으로 나타났다. 특히, 전세 거래량이 평균 이상일 때, 조정속도가 더 빠른 것으로 나타났다. 이에 따라 두 지수의 격차는 전세 거래량이 평균 이상일 때 더 빨리 좁혀 지는 것으로 확인되었다. 이는 평활화현상이 시장상황에 따라 비대칭적으로 일어나며, 조사자가 과거조사가격에 편의(bias)되어있으면서도 실거래 양에 따라 실거래가격의 반영 정도를 달리하는 것을 볼 수 있다.

영문 초록

To see whether the survey-based rental price index compiled by the Korea Appraisal Board(KAB) has the smoothing problem, we compare it with the transaction-based rental price index that we created on the repeat sales price index model in this paper. We further investigate if the degree of smoothing problem differs according to transaction volumes. These indexes are for the ‘Jeonse’ rental market of condominiums in Seoul from 2011 to 2017. Analysis shows that the KAB’s survey-based rental price index has low volatility and a time lag of about 1 month compared with the transaction-based rental price index. And we find that a significant portion of variations in the KAB’s survey-based rental price index reflects changes in the transaction-based rental price index. We also find that the KAB’s survey-based rental price index adjusts about 30% of the increase rate gap of the previous period between the two indexes. In particular, it adjusts faster during the periods that the transaction volumes are above average. As a result, the gap between two indexes narrows more quickly when the transaction volumes are above average. These findings imply that the smoothing effect is asymmetric depending on the market condition and that surveyors reflect the change of actual transaction prices differently depending on the transaction volumes although they anchor at previous survey prices.

목차

I. 서론

II. 이론 및 선행연구의 고찰

III. 분석모형

IV. 실증분석

V. 결론

참고문헌

키워드

전세가격지수 지수 평활화 전세거래량 반복매매가격지수 Jeonse Rental Price Index Index Smoothing Jeonse Transaction Volume Repeat Sales Price Index