토지평가 비교방식의 객관성

• 영문명: A Study on the Sales Comparison Approach of Land Valuation
• 발행기관: 한국부동산연구원
• 저자명: 방경식(方京植)
• 간행물 정보: 『부동산연구』제5권, 107~119쪽, 전체 13쪽
• 주제분류: 사회과학 > 지역개발
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 1995.12.30

국문 초록

우리는 비교방식을 토지평가에서 주된 방식으로 적용하고 있다. 그럼에도 불구하고 이 방식을 신뢰하는 사람은 적다. 업계는 여전히 이 난제를 극복하지 못하고 있다. 이렇게 된 이유는 학계와 연구계는 토지평가이론에 관심을 두지 않고, 평가업자들은 연구에 등한히 했기 때문이다. 그러나 비교방식은 고도경제성장과 활발한 산업활동 덕택에 증가한 평가업무 때문에, 비판과 낮은 신뢰성에 적절히 대응하지 못하면서도 의뢰인에게 시장상황을 셜명할 수 있다는 설득력 때문에 주 방식으로 적용하고 있다. 어느 방식을 적용하든, 평가사가 구해야 할 것은 대상부동산의 ‘올바른 가치’이며, 이것이 토지평가의 진리이다. 한편 평가사가 구하는 가격은 보편적 기준가격으로서 정상가격이다. 그런데 정상가격은 시장을 전제로 하는 가격이기 때문에, 언제나 모든 가격의 기준가격이 되어야 하느냐하면 그렇지 않다. 부동산활동은 시장만을 전제로 이루어 지지 않으므로 가격개념의 기준이 언제나 정상가격일 이유는 없다고 생각한다. 대안으로 적정가격을 제안한다. 이 적정가격은 공동체구성원이 합의할 수 있는 가격이며 교환가치와 사용가치를 적정히 판정한 평가사의 판단이자 의견이다. 토지는 공동체 구성원의 삶을 위해 존재하는 것이므로, 그 가치는 당연히 모든 구성원들을 고려하여 평가사가 창조해야 하는 것이다. 비교방식은 여전히 우월성을 유지하면서 활용되고 있다. 다른 방식보다 우월한 대접을 받고있는 이유는 거래당사자들의 행태인 시장상황을 가장 잘 반영하기 때문이며, 평가사들이 가치 판단을 표현하는 방법으로 이 방식을 선호하기 때문이다. 그러나 이 방식도 그 자체가 갖는 비교성이라는 맹점 때문에 모순론에 빠진다는 지적이 있다. 이것이 비교방식을 비판하는 내용도 된다. 이것올 극복하고 비교방식이 잭관성을 띄려면, 평가사들의 주관적 가치판단 기준이 확고히 정립되어야 하며, 또 그러한 것을 표현할 수 있는 제도상 객관적 기준이 설정되어야 한다. 그리고 이러한 내용들이 평가사의 주관적 판단에 기인하는 바가 많으므로 평가사는 엄정한 윤리책임을 의식하고 평가라는 전문적 업무에 임해야 한다.

목차

Ⅰ. 머리말

Ⅱ. 토지평가와 불확실성

Ⅲ. 토지평가의 진리

Ⅳ. 정상가격의 오해

Ⅴ. 비교방식의 우월성과 맹점

Ⅵ. 비교방식의 순환모순론과 그 극복

Ⅶ. 비교방식의 객관성과 과제

Ⅷ. 평가사의 지식과 윤리책임

Ⅸ. 맺는 말